Budete predávať?
Ak plánujete o pár rokov predať byt a kúpiť väčší, zvoľte fixáciu, ktorá skončí okolo plánovaného predaja. Ušetríte náklady na predčasné splatenie.
Fixácia hypotéky: ako ju zvoliť a čo robiť, keď končí
Pomôžeme vám vybrať dĺžku fixácie, ktorá sedí k vašim plánom, a včas vás pripravíme na jej koniec – s prepočtom novej splátky a porovnaním ponúk bánk.
V skratke
Čo je fixácia hypotéky
Fixácia hypotéky je obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba, a teda ani splátka, nemení. Najčastejšie trvá 3, 5 alebo 10 rokov. Po jej skončení banka nastaví novú sadzbu a úver pokračuje ďalej – fixácia nie je to isté ako splatnosť.
Koniec fixácie je jediný moment, keď môžete celý úver splatiť alebo preniesť do inej banky bez poplatku. Kto sa naň pripraví vopred, často ušetrí tisíce eur. Kto ho prešvihne, je ďalšie roky viazaný na ponuku svojej banky.
- Bežné dĺžky
- 1, 3, 5 a 10 rokov, niektoré banky aj dlhšie
- Oznámenie banky
- Najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie
- Žiadosť o splatenie
- Najneskôr 1 mesiac vopred, ak ju banka vyžaduje
- Splatenie ku koncu fixácie
- Bez poplatku, celé alebo časť
- Počas fixácie
- 30 % istiny ročne bez poplatku
- Stresový test NBS
- +2 p. b., pri fixácii nad 10 rokov +1 p. b.
Podľa § 18 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie a opatrenia NBS č. 10/2016, stav k októbru 2026.
Hypotekárny úver
Fixáciu vyberieme s vami, nie za vás
Pri výbere fixácie sa väčšina ľudí pozerá len na úrok. Rovnako dôležité je, či plánujete o pár rokov predávať, splácať mimoriadne, alebo potrebujete istotu splátky pre rodinný rozpočet. Preto najprv prejdeme vaše plány a až potom porovnáme sadzby bánk pre rôzne dĺžky fixácie.
A keď sa fixácia blíži ku koncu, ozveme sa vám. Prepočítame novú splátku, porovnáme ponuku vašej banky s trhom a pomôžeme vám rozhodnúť sa, či zostať, vyjednať lepšiu sadzbu alebo refinancovať hypotéku.
- Porovnanie sadzieb pre 3, 5 aj 10-ročnú fixáciu
- Prepočet splátky pri vyššej aj nižšej sadzbe
- Pripomenutie konca fixácie s predstihom
- Pomoc so žiadosťou o splatenie a prechodom do inej banky
Dĺžky fixácie
Aké dĺžky fixácie banky ponúkajú a pre koho sa hodia
Väčšina bánk na Slovensku ponúka fixáciu na 1, 3, 5 a 10 rokov, niektoré aj na 7, 15, 20 rokov či na celú dobu splatnosti. Ktorá je lacnejšia, sa mení podľa situácie na trhu – v niektorých rokoch je najnižšia sadzba pri krátkej, inokedy pri dlhšej fixácii. Všeobecné porovnanie nájdete v článku Fixácia hypotéky: akú dĺžku zvoliť?
| Fixácia | Pre koho sa hodí | Výhoda | Na čo si dať pozor |
|---|---|---|---|
| 1 rok | Plánujete predaj alebo veľkú splátku do roka | Skoro máte opäť možnosť bezplatného splatenia | Sadzba sa mení každý rok, splátka je nepredvídateľná |
| 3 roky | Čakáte dedičstvo, predaj bytu či vyšší príjem | Flexibilita pri strednom horizonte | Rast sadzieb vás zasiahne pomerne skoro |
| 5 rokov | Väčšina rodín bez konkrétnych plánov na predaj | Rozumný kompromis istoty a flexibility | Na konci fixácie máte za sebou len malú časť istiny |
| 7 – 10 rokov | Napätejší rozpočet, jeden hlavný príjem | Istota splátky na dlhé roky | Mimoriadne splátky nad 30 % ročne sú počas fixácie spoplatnené |
| 15 rokov a viac | Chcete splátku „zamknúť“ takmer na celé splácanie | Miernejší stresový test pri posúdení úveru | Bezplatný odchod do inej banky príde až po veľmi dlhom čase |
Ponuka dĺžok fixácie a ich sadzby sa líšia podľa banky a obdobia. Aktuálne sadzby pre vašu situáciu porovnáme pri stretnutí.
Rozhodovanie
Šesť otázok, podľa ktorých vyberiete fixáciu
Správna dĺžka fixácie nezávisí od toho, čo „bude robiť ECB“ – to nikto spoľahlivo nevie. Závisí od vašich plánov a od toho, koľko zmeny splátky unesiete.
Čakáte väčšiu sumu?
Dedičstvo, predaj pozemku či bonus môžete k dátumu konca fixácie vložiť do úveru celé. Do 30 % istiny ročne však môžete splácať bez poplatku kedykoľvek. Viac o mimoriadnej splátke hypotéky.
Koľko unesie rozpočet?
Prepočítajte si, čo s vami urobí splátka o 100 – 150 € vyššia. Ak by vás zaskočila, dáva zmysel dlhšia fixácia.
Zmení sa váš príjem?
Materská, prechod na živnosť či blížiaci sa dôchodok sú dôvodom mať splátku istú práve v tomto období.
Potrebujete vyšší úver?
Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov počíta banka splátku s miernejším stresovým testom, takže vám môže požičať viac. Viac o bonite klienta.
Aký je rozdiel v sadzbe?
Ak je dlhšia fixácia drahšia len o pár desatín percenta, istota sa často oplatí. Pri väčšom rozdiele prepočítame, koľko vás „poistka“ bude stáť.
Modelový príklad
Ako sa zmení splátka po skončení fixácie
Hypotéka 180 000 € na 30 rokov s 5-ročnou fixáciou pri sadzbe 3,6 % má splátku 818,36 €. Po piatich rokoch zostáva splatiť 161 730,68 € – za päť rokov ste splatili len 18 269,32 € istiny a 30 832,38 € na úrokoch. Postup výpočtu pre vlastný úver nájdete v článku O koľko stúpne splátka hypotéky po zvýšení úroku. Nová splátka na zvyšných 25 rokov podľa sadzby na ďalšie obdobie:
| Nová sadzba | Nová splátka | Zmena mesačne | Zmena za rok |
|---|---|---|---|
| 3,0 % | 766,95 € | −51,42 € | −617,00 € |
| 3,6 % (bez zmeny) | 818,36 € | 0,00 € | 0,00 € |
| 4,2 % | 871,64 € | +53,27 € | +639,28 € |
| 4,8 % | 926,71 € | +108,35 € | +1 300,20 € |
| 5,4 % | 983,53 € | +165,17 € | +1 982,05 € |
Ilustratívny výpočet anuitnej splátky bez poplatkov a poistenia; nejde o ponuky konkrétnych bánk. Pri sadzbe 4,8 % zaplatíte za ďalších päť rokov na úrokoch 36 672,13 € namiesto 27 235,24 € pri nezmenenej sadzbe.
Koniec fixácie
Pripravíme vás na koniec fixácie
Banka vám novú sadzbu oznámi dva mesiace vopred. Ak s porovnaním začnete až vtedy, času na prechod do inej banky je málo. Preto s klientmi začíname 4 až 6 mesiacov pred koncom fixácie.
Zistíme zostatok a presný dátum, porovnáme ponuku vašej banky s ostatnými a pripravíme podklady. Ak sa oplatí ostať, pomôžeme vám s bankou vyjednať lepšiu sadzbu – tipy nájdete aj v článku Ako znížiť úrok na hypotéke bez zmeny banky. Stretneme sa v Nitre, Hlohovci, Vrábľoch alebo online.
750+
Spokojných klientov
Zákon č. 90/2016 Z. z.
Čo sa deje na konci fixácie
Žiadosť o splatenie podajte najneskôr mesiac pred koncom fixácie – inak môžete prísť o bezplatný odchod.
Ku koncu fixácie banka určí novú sadzbu a vy sa môžete slobodne rozhodnúť, či s ňou zostanete. Zákon o úveroch na bývanie vám pri tom dáva tieto práva:
- najneskôr 2 mesiace vopred vám banka bezplatne oznámi koniec fixácie (§ 18 ods. 6) a o zmene sadzby vás musí informovať tiež aspoň dva mesiace pred jej účinnosťou (§ 19 ods. 1),
- k dátumu konca fixácie môžete úver splatiť celý alebo čiastočne bez úrokov, poplatkov a iných nákladov,
- ak banka vyžaduje žiadosť o splatenie vopred, podáte ju najneskôr mesiac pred koncom fixácie (§ 18 ods. 7),
- banka vám doklady k splateniu vydá bez zbytočného odkladu a bez poplatku.
Ak nič neurobíte
Úver sa spravidla automaticky refixuje na sadzbu a dĺžku fixácie, ktorú banka oznámila. Nie je to chyba, no ponuka pre existujúcich klientov býva horšia ako pre nových. Ďalšia možnosť bezplatného odchodu príde až na konci novej fixácie.
Vaše tri možnosti
Môžete prijať ponuku, vyjednať lepšiu sadzbu vo svojej banke alebo úver preniesť do inej banky. Ku každej sa dá pridať mimoriadna splátka. Podrobný harmonogram prechodu a náklady nájdete na stránke refinancovanie hypotéky, orientačnú úsporu si overíte v kalkulačke refinancovania.
Pozor na fixáciu na celú dobu splatnosti
Pri sadzbe fixnej počas celého úveru sa pravidlá o bezplatnom splatení ku koncu fixácie neuplatnia (§ 18 ods. 10). Bez poplatku tak môžete splácať len do 30 % istiny ročne.
Pravidlá NBS
Stresový test: prečo dlhá fixácia zvýši sumu, ktorú dostanete
Pri novej hypotéke banka overí, či splátku zvládnete aj pri vyššom úroku. Podľa opatrenia NBS počíta so sadzbou vyššou o 2 percentuálne body (najviac 6 %). Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov stačí rezerva 1 p. b. a pri sadzbe fixnej na celú dobu splatnosti sa stresový test nerobí. Príklad: domácnosť môže na splátku podľa limitu DSTI vynaložiť 1 000 € mesačne, splatnosť 30 rokov.
| Fixácia | Sadzba (ilustratívna) | Sadzba v stresovom teste | Maximálny úver |
|---|---|---|---|
| 5 rokov | 3,8 % | 5,8 % | 170 429 € |
| 15 rokov | 4,0 % | 5,0 % | 186 282 € |
| Na celú dobu splatnosti | 4,3 % | bez stresu (4,3 %) | 202 073 € |
Ilustratívny výpočet podľa limitu DSTI; skutočnú sumu ovplyvňujú aj limity LTV a DTI a metodika banky. Zdroj pravidiel: NBS, úplné znenie opatrenia č. 10/2016, stav október 2026.
Počas fixácie
Dá sa fixácia zmeniť počas jej trvania?
Počas fixácie zaplatíte za predčasné splatenie najviac 1 % zo splatenej sumy – a len reálnu stratu banky.
Áno, ale len dohodou s bankou alebo predčasným splatením. Zákon vám nárok na zmenu fixácie uprostred obdobia nedáva – banka môže súhlasiť, odmietnuť alebo za zmenu žiadať poplatok.
Tri cesty počas fixácie
- Dodatok k zmluve – niektoré banky pri poklese sadzieb ponúknu predčasnú refixáciu, najmä bonitným klientom. Podmienky si vždy nechajte dať písomne.
- Refinancovanie počas fixácie – pôvodná banka smie žiadať len skutočné, odôvodnené náklady, najviac 1 % zo splatenej sumy a nie viac, ako je jej reálna strata. Pri väčšom rozdiele v sadzbách sa to môže oplatiť – prepočítame to.
- Mimoriadne splátky – do 30 % istiny za kalendárny rok bez poplatku, najviac raz mesačne. Znížite tak zostatok, ktorého sa vyššia sadzba po fixácii dotkne. Pravidlá zhŕňa stránka predčasné splatenie hypotéky.
Všeobecné pravidlá hypotéky – limity NBS, vlastné zdroje či postup schválenia – nájdete na hlavnej stránke hypotekárny úver.
Fixáciu odporúčame vyberať podľa plánov klienta, nie podľa odhadov, kam pôjdu úroky. Rovnako dôležité je nezmeškať jej koniec – vtedy má klient najsilnejšiu pozíciu voči banke.
Poradiť sa s namiKalkulačka
Prepočítajte si splátku pri inej sadzbe
Zadajte zostatok úveru, zostávajúcu splatnosť a sadzbu, ktorú vám banka ponúka na ďalšiu fixáciu.
Mohlo by vás zaujímať
Hypotekárny úver
Limity NBS, vlastné zdroje a celý postup vybavenia hypotéky.
Predčasné splatenie hypotéky
Kedy splatíte hypotéku bez poplatku a koľko stojí odchod počas fixácie.
Výpočet hypotéky
Ako sa počíta splátka, úroky a maximálna výška úveru.
Refinancovanie hypotéky
Prechod do inej banky po skončení fixácie krok za krokom.
Fixácia hypotéky: akú dĺžku zvoliť?
Porovnanie krátkej, strednej a dlhej fixácie.
O koľko stúpne splátka hypotéky po zvýšení úroku
Návod, ako si novú splátku prepočítať sami.
FAQ
Časté otázky o fixácii hypotéky
Na čo sa nás klienti pýtajú pri výbere fixácie a pred jej koncom.
Výber fixácie4
Aká fixácia hypotéky je najvýhodnejšia?
Univerzálne najvýhodnejšia neexistuje. Kratšia fixácia dáva flexibilitu, ak plánujete predaj alebo väčšiu splátku, dlhšia istotu splátky pri napätom rozpočte. Rozhodujte podľa svojich plánov a rozdielu v sadzbách, nie podľa odhadov vývoja úrokov.
Je lepšia fixácia na 3 alebo 5 rokov?
Záleží na tom, čo plánujete v najbližších rokoch. Ak čakáte predaj nehnuteľnosti či väčšiu sumu do troch rokov, hodí sa kratšia fixácia. Bez takých plánov volí väčšina klientov päť rokov ako kompromis.
Oplatí sa fixácia na 10 rokov?
Oplatí sa najmä vtedy, keď by vás výrazne vyššia splátka dostala do problémov, napríklad pri jednom príjme v rodine. Pri fixácii nad 10 rokov počíta banka miernejší stresový test. Nevýhodou je, že bezplatný odchod do inej banky príde až o desať rokov.
Čo je fixácia na celú dobu splatnosti?
Je to úver, ktorého sadzba sa počas celého splácania nezmení. Nerobí sa pri ňom stresový test, no neplatí ani bezplatné splatenie ku koncu fixácie. Bez poplatku môžete splácať len 30 % istiny ročne.
Koniec fixácie4
Kedy mi banka oznámi koniec fixácie?
Najneskôr dva mesiace pred koncom fixácie, a to bezplatne. Rovnako aspoň dva mesiace vopred vás musí informovať o novej sadzbe. Termín si však strážte aj sami – nájdete ho v zmluve alebo v internet bankingu.
Čo sa stane, ak na konci fixácie nič neurobím?
Úver bude pokračovať so sadzbou, ktorú vám banka oznámila. Ďalšia možnosť splatiť ho bez poplatku príde až na konci novej fixácie. Preto sa oplatí ponuku banky vopred porovnať s trhom.
Môžem na konci fixácie splatiť len časť hypotéky?
Áno. K dátumu konca fixácie môžete bez poplatku splatiť celý úver alebo ľubovoľnú časť. Ak banka vyžaduje žiadosť vopred, podajte ju najneskôr mesiac pred koncom fixácie.
Kedy začať riešiť refinancovanie pred koncom fixácie?
Ideálne 4 až 6 mesiacov vopred. Nová banka potrebuje čas na posúdenie, odhad nehnuteľnosti a zmluvy. Ak začnete až po oznámení novej sadzby, môže byť času málo.
Počas fixácie2
Môžem zmeniť fixáciu počas jej trvania?
Len po dohode s bankou, nárok na to nemáte. Druhou cestou je refinancovanie do inej banky, pri ktorom pôvodná banka smie žiadať najviac 1 % zo splatenej sumy. Či sa to oplatí, rozhodne rozdiel v sadzbách a zostávajúca doba fixácie.
Koľko môžem počas fixácie mimoriadne splatiť bez poplatku?
Do 30 % istiny za kalendárny rok, najviac jednou splátkou za mesiac. Nad tento limit smie banka požadovať len skutočné náklady, najviac 1 % zo splatenej sumy.
KONTAKT
Blíži sa vám koniec fixácie?
Pošlite nám dátum konca fixácie a zostatok úveru. Porovnáme ponuku vašej banky s trhom a pripravíme vás na rozhodnutie včas.