Zamestnanec
Čistá mzda, spravidla priemer za posledné mesiace z potvrdenia od zamestnávateľa alebo z výpisov. Banky si často vyžadujú ukončenú skúšobnú dobu; pri zmluve na dobu určitú sa pozerajú na jej trvanie.
Bonita klienta pri hypotéke: ako ju banka počíta
Zistíme, koľko vám banky na hypotéku reálne požičajú, ešte pred podaním žiadosti. Prepočítame vaše príjmy aj záväzky podľa pravidiel NBS a vyberieme banku, ktorá váš príjem posúdi najlepšie.
V skratke
Čo je bonita klienta
Bonita klienta je schopnosť dlhodobo splácať úver – banka ju odvodzuje z vášho čistého príjmu, počtu členov domácnosti a z úverov, ktoré už splácate. Pri hypotéke ju meria dvoma limitmi Národnej banky Slovenska: DSTI (splátky voči príjmu) a DTI (celkový dlh voči ročnému príjmu).
Výsledkom je maximálna suma úveru, ktorú vám banka smie požičať. Či ju napokon dostanete, rozhoduje ešte hodnota nehnuteľnosti (LTV), záznamy v registroch a interné pravidlá konkrétnej banky.
- DSTI
- Splátky najviac 60 % príjmu po odpočítaní životného minima
- DTI
- Dlh najviac 8-násobok ročného čistého príjmu
- Stresový test
- Splátka pri sadzbe vyššej o 2 p. b., najviac 6 %
- Životné minimum
- 295,22 € na prvú dospelú osobu (od 1. 7. 2026)
- Kreditky a kontokorenty
- Rátajú sa aj nevyčerpané limity
- Registre
- SRBI, NRKI a register NBS
Stav k októbru 2026 podľa pravidiel NBS (opatrenie o úveroch na bývanie) a opatrenia MPSVR SR č. 155/2026 Z. z. o životnom minime.
Hypotekárny úver
Prepočítame vašu bonitu skôr, ako to urobí banka
Každá banka musí dodržať rovnaké limity NBS, no príjem posudzuje po svojom. Pri živnostníkovi, konateľovi s.r.o. alebo rodine na materskej preto môže rozdiel medzi bankami predstavovať aj desaťtisíce eur.
Pred podaním žiadosti si s vami prejdeme príjmy, úvery, kreditné karty aj kontokorenty. Ukážeme vám, ktorý limit vás obmedzuje, a čo sa dá zmeniť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
- Výpočet DSTI a DTI podľa pravidiel NBS
- Porovnanie, ako váš príjem posúdia jednotlivé banky
- Návrh krokov, ktoré zvýšia sumu úveru
- Príprava podkladov a komunikácia s bankou
Pravidlá NBS
Ako banka počíta bonitu: DSTI, DTI a stresový test
Pri súčasných sadzbách väčšinu klientov obmedzuje DSTI so stresovým testom. DTI rozhoduje skôr pri vyšších príjmoch a pri žiadateľoch nad 40 rokov.
Banka vypočíta dve maximálne sumy úveru – podľa DSTI a podľa DTI – a platí tá nižšia. Potom ju porovná s limitom LTV z hodnoty nehnuteľnosti, ktorý podrobne vysvetľujeme na stránke hypotekárny úver.
DSTI – koľko zostane na splátky
Od čistého príjmu domácnosti banka odpočíta životné minimum všetkých jej členov. Splátky všetkých úverov – novej hypotéky aj existujúcich pôžičiek – môžu tvoriť najviac 60 % zo zvyšku. Podľa NBS môžu banky prekročiť tento limit (do 70 %) len pri malej časti nových úverov.
Stresový test – rezerva na rast úrokov
Splátku novej hypotéky banka pri výpočte DSTI neráta so skutočnou sadzbou, ale so sadzbou vyššou o 2 percentuálne body, najviac však 6 %, a pri splatnosti 30 rokov. Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov stačí podľa NBS rezerva 1 p. b. – preto dlhá fixácia môže zvýšiť sumu, ktorú dostanete.
DTI – celková zadlženosť
Všetky vaše úvery spolu môžu byť najviac 8-násobkom ročného čistého príjmu. Pri spoludlžníkoch sa limit počíta za každého zvlášť a sčíta sa. Ak máte viac ako 40 rokov a splácali by ste aj po 65. narodeninách, limit klesá – napríklad v 44 rokoch na 7-násobok, v 46 rokoch na 6,5-násobok.
Výnimky pre mladých: NBS umožňuje bankám poskytnúť časť úverov (najviac 5 % nových úverov) žiadateľom do 35 rokov s príjmom do 1,3-násobku priemernej mzdy až do 9-násobku ročného príjmu. Na výnimku nie je nárok – záleží na banke a na tom, či ju má v danom období ešte k dispozícii. Viac na stránke hypotéka pre mladých.
Životné minimum
Životné minimum od 1. 7. 2026: koľko banka odpočíta
Sumy životného minima sa menia každý rok k 1. júlu. Od 1. 7. 2026 do 30. 6. 2027 platia tieto hodnoty – banka ich odpočíta od čistého príjmu domácnosti skôr, ako vypočíta limit 60 %.
| Domácnosť | Výpočet | Životné minimum mesačne |
|---|---|---|
| Jednotlivec | 295,22 € | 295,22 € |
| Rodič s jedným dieťaťom | 295,22 € + 134,80 € | 430,02 € |
| Pár bez detí | 295,22 € + 205,96 € | 501,18 € |
| Pár s jedným dieťaťom | 295,22 € + 205,96 € + 134,80 € | 635,98 € |
| Pár s dvoma deťmi | 295,22 € + 205,96 € + 2 × 134,80 € | 770,78 € |
Zdroj: opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z.; 295,22 € je suma pre prvú plnoletú osobu, 205,96 € pre ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú osobu, 134,80 € pre nezaopatrené dieťa.
Modelový výpočet
Modelový výpočet: koľko vám požičia banka podľa bonity
Štyri modelové domácnosti bez iných úverov. Ilustratívna úroková sadzba 3,8 %, stresová sadzba 5,8 %, splatnosť 30 rokov. Vidíte, ako sa mení výsledok s počtom členov domácnosti, s kreditnou kartou a s vekom. Ako sa počíta samotná splátka, nájdete na stránke výpočet hypotéky.
| Domácnosť | Max. splátka (DSTI) | Úver podľa DSTI | Úver podľa DTI | Výsledok a splátka pri 3,8 % |
|---|---|---|---|---|
| Jednotlivec, 1 500 € | (1 500 − 295,22) × 60 % = 722,87 € | 123 198 € | 144 000 € | 123 198 €, splátka 574,05 € |
| Pár s dieťaťom, 2 400 € | (2 400 − 635,98) × 60 % = 1 058,41 € | 180 384 € | 230 400 € | 180 384 €, splátka 840,51 € |
| Ten istý pár + kreditka s limitom 3 000 € | 1 058,41 − 90 € (3 % z limitu) = 968,41 € | 165 045 € | 229 800 € | 165 045 €, splátka 769,04 € |
| Jednotlivec 46 rokov, 2 500 €, splácanie po 65. roku | (2 500 − 295,22) × 60 % = 1 322,87 € | 225 455 € | 6,5 × 30 000 € = 195 000 € | 195 000 € (rozhoduje DTI), splátka 908,62 € |
Ilustratívny výpočet anuitnej splátky bez poplatkov, nejde o ponuku banky. Kreditná karta je v DSTI započítaná 3 % a v DTI 20 % z nevyčerpaného limitu. Banky môžu príjem posúdiť prísnejšie ako NBS a výsledok ešte obmedzí LTV.
Prečo s poradcom
Rovnaký príjem, rôzne výsledky v bankách
Limity NBS sú pre všetky banky rovnaké, no to, aký príjem do výpočtu vstúpi, určuje každá banka sama. Jedna započíta príplatky a odmeny, iná len základnú mzdu. Jedna vychádza zo základu dane živnostníka, iná z jeho tržieb.
Poznáme, ako jednotlivé banky posudzujú rôzne druhy príjmov, a žiadosť podáme tam, kde vás vyjde najlepšie. Stretnúť sa môžeme v Nitre, Hlohovci, Vrábľoch alebo online.
750+
Spokojných klientov
Príjmy
Ktoré príjmy banka započíta do bonity
Do bonity vstupuje čistý príjem, ktorý viete doložiť a ktorý je pravidelný. Spôsob posúdenia sa medzi bankami líši – toto je bežná prax.
Živnostník
Vychádza sa z daňového priznania. Pri paušálnych výdavkoch (60 % príjmov, najviac 20 000 € ročne) býva základ dane nízky, preto niektoré banky počítajú aj z tržieb. Viac pri hypotéke pre živnostníkov.
Konateľ s.r.o.
Mzda konateľa a dividendy, v niektorých bankách aj podiel na zisku či tržbách firmy podľa účtovnej závierky. Podrobnosti na stránke hypotéka pre s.r.o.
Prenájom
Banky ho zvyčajne uznajú z daňového priznania alebo z nájomnej zmluvy a výpisov, často len časťou. Postup bánk rozoberáme v článku Hypotéka s príjmom z prenájmu.
Materská a rodičovský príspevok
Materskú väčšina bánk započíta, rodičovský príspevok len niektoré – často spolu s príjmom partnera alebo s potvrdením o návrate do práce. Rozhoduje aj termín návratu.
Príjem zo zahraničia
Niektoré banky ho uznajú, najmä z krajín EÚ – s pracovnou zmluvou, výplatnými páskami a výpismi, niekedy s prekladom. Podmienky sa medzi bankami výrazne líšia.
Registre a záväzky
Registre dlžníkov, kreditné karty a kontokorenty
Kreditka s limitom 3 000 € môže znížiť sumu hypotéky o vyše 15 000 €, aj keď ju vôbec nepoužívate.
Banka okrem príjmu vždy preverí, ako ste splácali doteraz. So súhlasom, ktorý dávate pri žiadosti, nahliadne do úverových registrov:
- SRBI – Slovenský register bankových informácií, úvery v bankách,
- NRKI – Nebankový register klientskych informácií, leasingy, splátkové predaje a nebankové pôžičky,
- Register úverov a záruk, ktorý vedie NBS.
Registre obsahujú aj riadne splácané úvery – tie vám neuškodia, naopak, ukazujú vašu platobnú disciplínu. Problémom sú omeškania so splátkami, exekúcie a väčší počet drobných pôžičiek. Ak ste mali problém v minulosti, povedzte nám to vopred; niektoré banky posudzujú staršie omeškania miernejšie. Ako si šance overiť ešte pred žiadosťou, opisujeme v článku Ako zistiť, či dostanem hypotéku. Ak vám banka hypotéku zamietla, pozrite si článok Zamietnutá hypotéka: dôvody a čo urobiť ďalej.
Kreditky a kontokorenty znižujú bonitu, aj keď ich nepoužívate
Pri výpočte DTI sa započíta 20 % z nevyčerpaného limitu kreditnej karty či povoleného prečerpania, vyčerpaná časť v plnej výške. Do DSTI vstupuje mesačná splátka vo výške 3 % z karty či kontokorentu. Limit 3 000 € tak môže sumu hypotéky znížiť o vyše 15 000 € (pozrite modelový výpočet vyššie). Nepotrebné limity je preto rozumné zrušiť ešte pred podaním žiadosti.
Ako zlepšiť bonitu
Ako zlepšiť bonitu pred žiadosťou o hypotéku
Väčšinu krokov treba urobiť niekoľko týždňov či mesiacov pred podaním žiadosti – ideálne ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
Zrušte nepoužívané kreditky a kontokorenty
Rušenie limitov je najrýchlejší spôsob, ako zvýšiť sumu úveru. Banka si bude chcieť pozrieť potvrdenie o zrušení.
Splaťte alebo spojte drobné úvery
Malé spotrebné úvery majú vysoké splátky voči zostatku. Ich splatenie alebo spojenie môže výrazne uvoľniť DSTI – porovnáme, čo sa oplatí viac.
Pridajte spoludlžníka
Príjem partnera, rodiča či súrodenca zvýši DSTI aj DTI. Zároveň však pribudne životné minimum ďalšej dospelej osoby a jeho záväzky.
Doložte všetky príjmy
Príplatky, odmeny, prenájom či príjem z dohody môžu pomôcť – ak ich viete preukázať. Živnostníkom sa oplatí riešiť načasovanie daňového priznania.
Zvážte dlhšiu fixáciu a splatnosť
Pri fixácii nad 10 rokov stačí stresový test o 1 p. b. a dlhšia splatnosť znižuje splátku. Obe voľby majú aj nevýhody – prepočítame ich s vami.
Plaťte načas
Žiadne omeškania aspoň v posledných mesiacoch pred žiadosťou. Aj malá nezaplatená splátka sa v registri objaví.
Bonitu sa oplatí prepočítať skôr, ako si vyberiete nehnuteľnosť. Často stačí zrušiť nepoužívanú kreditku alebo doplatiť malý úver a suma hypotéky vzrastie o tisíce eur. Zároveň odporúčame nečerpať maximum – splátka má byť zvládnuteľná aj pri vyššej sadzbe.
Poradiť sa s namiKalkulačka
Koľko si požičiate podľa príjmu?
Zadajte čistý príjem a počet členov domácnosti a kalkulačka vám orientačne ukáže maximálnu výšku hypotéky podľa limitov NBS.
Mohlo by vás zaujímať
Hypotekárny úver
Všetko o hypotéke na jednom mieste – od limitov NBS po čerpanie.
Výpočet hypotéky
Ako sa počíta splátka, preplatená suma a RPMN.
Fixácia hypotéky
Ako dĺžka fixácie ovplyvní splátku aj stresový test.
Koľko musím zarábať na hypotéku v roku 2027
Potrebný príjem pre rôzne výšky úveru po zmenách pravidiel NBS.
Ako zistiť, či dostanem hypotéku
Ako si šance na schválenie overiť ešte pred podaním žiadosti.
Hypotéka pre s.r.o.: ako banka posúdi príjem z firmy
Mzda, dividendy alebo tržby – čo banky pri konateľoch uznajú.
FAQ
Časté otázky o bonite klienta
Odpovede na otázky, ktoré pri posudzovaní bonity počúvame najčastejšie.
Výpočet bonity4
Ako si vypočítam bonitu na hypotéku?
Od čistého mesačného príjmu domácnosti odpočítajte životné minimum a zvyšok vynásobte 0,6 – to je najvyššia možná splátka všetkých úverov. Z nej banka spätne vypočíta úver pri stresovej sadzbe a porovná ho s 8-násobkom ročného príjmu. Rýchly odhad vám dá kalkulačka hypotéky podľa príjmu.
Koľko musím zarábať na hypotéku 150 000 €?
Jednotlivec bez iných úverov potrebuje pri ilustratívnej sadzbe 3,8 % čistý príjem približne 1 760 € mesačne, aby splnil DSTI so stresovým testom. Pár s dieťaťom približne 2 100 € spolu. Viac príkladov nájdete v článku Koľko musím zarábať na hypotéku v roku 2027.
Čo je stresový test pri hypotéke?
Je to overenie, či by ste splátku zvládli aj pri vyššom úroku. Banka počíta splátku so sadzbou vyššou o 2 percentuálne body, najviac 6 %, a pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod. Stresová splátka musí vojsť do limitu DSTI.
Zarátava sa do bonity aj príjem partnera?
Áno, ak je spoludlžníkom úveru. Jeho príjem zvýši limit DSTI aj DTI, no banka odpočíta aj jeho životné minimum a započíta jeho úvery. Manželia sú pri hypotéke spravidla spoludlžníkmi obaja.
Príjmy3
Dostanem hypotéku na materskej?
Často áno – materskú väčšina bánk do príjmu započíta, rodičovský príspevok len niektoré. Najčastejšie sa hypotéka rieši spolu s príjmom partnera. Pri výbere banky rozhoduje aj dátum návratu do práce.
Ako banka počíta príjem živnostníka s paušálnymi výdavkami?
Základom je daňové priznanie – čistý príjem odvodený od základu dane po zaplatení dane a odvodov. Pri paušálnych výdavkoch vychádza nízko, preto niektoré banky vedia vychádzať z tržieb. Ktorá banka je pre vás vhodná, prepočítame na stretnutí.
Uzná banka príjem zo zahraničia?
Niektoré banky áno, najčastejšie pri zamestnaní v krajinách EÚ. Budú chcieť pracovnú zmluvu, výplatné pásky a výpisy z účtu, prípadne preklad. Podmienky sa medzi bankami výrazne líšia.
Registre a záväzky3
Znižuje kreditná karta bonitu, aj keď ju nepoužívam?
Áno. Do celkovej zadlženosti sa ráta 20 % z nevyčerpaného limitu a do splátok 3 % z karty. Pri limite 3 000 € to môže znížiť hypotéku o vyše 15 000 €.
Ako zistím, či som v registri dlžníkov?
Výpis zo SRBI a NRKI si môžete vyžiadať priamo v registroch, spravidla elektronicky. Uvidíte v ňom aktuálne aj splatené úvery a prípadné omeškania. Oplatí sa ho pozrieť ešte pred žiadosťou o hypotéku.
Dostanem hypotéku, ak mám iný úver?
Áno, ak sa jeho splátka zmestí do limitu DSTI a celkový dlh do limitu DTI. Existujúci úver však zníži sumu, ktorú vám banka požičia. Niekedy sa oplatí ho splatiť alebo zahrnúť do hypotéky – prepočítame obe možnosti.
KONTAKT
Chcete vedieť, koľko vám banky požičajú?
Prepočítame vašu bonitu podľa pravidiel NBS a ukážeme, ktorá banka posúdi váš príjem najlepšie.