Refinancovanie hypotéky

Pri refinancovaní si v novej banke beriete úver, ktorým splatíte ten pôvodný. Peniaze neidú na váš účet – nová banka ich pošle priamo pôvodnému veriteľovi podľa jeho potvrdenia o zostatku. Pôvodná banka potom vydá súhlas s výmazom svojho záložného práva a na liste vlastníctva sa zapíše záložné právo novej banky.

Pre vás sa mení najmä sadzba, výška splátky a banka, ktorej platíte. Nehnuteľnosť, v ktorej bývate, zostáva vaša a zmena neovplyvní ani váš každodenný život – ak sa všetko pripraví načas, nezaplatíte ani jednu splátku dvakrát.

Refinancovanie, refixácia a dodatok – v čom je rozdiel

• Refixácia – zostávate v tej istej banke a po skončení fixácie dostanete novú sadzbu na ďalšie obdobie. Ak nič neurobíte, stane sa to automaticky.
• Dodatok so súčasnou bankou – vyjednáte si nižšiu sadzbu alebo inú dĺžku fixácie bez zmeny banky. Je to rýchle a bez katastra, no banka zľavu poskytne len vtedy, keď vidí reálnu konkurenčnú ponuku. Viac v článku Ako znížiť úrok na hypotéke bez zmeny banky.
• Refinancovanie – úver presuniete do inej banky. Vyžaduje viac papierovania a nový zápis do katastra, no často prinesie najväčšiu úsporu a príležitosť upraviť aj výšku úveru či splatnosť.

Prečo je to práve teraz aktuálne

Veľa hypoték vzniklo v rokoch 2020 až 2022, keď sa sadzby pohybovali okolo 1 %. Ich fixácie postupne končia a splátky po refixácii rastú – o koľko, ukazujeme v článku O koľko stúpne splátka hypotéky po zvýšení úroku. Podľa Národnej banky Slovenska bola priemerná sadzba hypoték v máji 2026 približne 3,7 %. Ponuky jednotlivých bánk sa však líšia a sadzba, ktorú vám banka pošle pri refixácii, nemusí byť tá najlepšia, akú môžete dostať.

Orientačnú novú splátku si môžete vyskúšať v našej kalkulačke refinancovania hypotéky. Presný prepočet so všetkými nákladmi vám pripravíme pri stretnutí.

Hypotéku môžete podľa zákona o úveroch na bývanie kedykoľvek splatiť celú alebo jej časť. Či za to niečo zaplatíte, závisí od toho, kedy a koľko splácate. Pravidlá sú v § 18 zákona č. 90/2016 Z. z. a platia aj po novele, ktorá nadobúda účinnosť 20. novembra 2026.

Bez poplatku: koniec fixácie

Ak úver splatíte k dátumu, keď vám končí fixácia (alebo pri pohyblivej sadzbe k dátumu jej zmeny), banka od vás nesmie žiadať úroky, poplatky ani iné náklady. Práve preto je koniec fixácie ideálny čas na refinancovanie. Pozor na jedno: ak to banka vyžaduje, musíte jej žiadosť o splatenie poslať najmenej mesiac pred koncom fixácie.

Bez poplatku: do 30 % istiny ročne

Od septembra 2023 môžete počas kalendárneho roka splatiť mimoriadnymi splátkami až 30 % istiny bez akéhokoľvek poplatku, najviac raz za kalendárny mesiac. Toto pravidlo nahradilo staršiu úpravu, ktorá umožňovala bezplatne splatiť len 20 % istiny raz ročne pri výročí zmluvy. Pre refinancovanie celého úveru počas fixácie to nestačí, no pomôže, ak chcete dlh znížiť z vlastných úspor. Viac o stratégiách mimoriadnych splátok nájdete na stránke splatenie hypotéky.

S náhradou nákladov: počas fixácie

Ak úver splatíte počas fixácie a nad rámec bezplatných 30 %, banka môže žiadať náhradu nákladov. Tie musia byť odôvodnené, nesmú presiahnuť 1 % z predčasne splatenej sumy a nesmú byť vyššie ako skutočná finančná strata banky. Pokuty ani iné sankcie zákon nepovoľuje. Pri zostatku 140 000 € to teda môže byť najviac 1 400 € – suma, ktorá sa pri väčšom rozdiele sadzieb vráti za pár mesiacov.

Úver s pohyblivou sadzbou

Ak máte pohyblivú sadzbu a tá sa v predchádzajúcom kalendárnom roku nezmenila, môžete úver raz ročne predčasne splatiť bez nákladov. Pri úveroch s fixnou sadzbou na celú dobu splatnosti sa výnimky pre koniec fixácie neuplatnia – takých je však na Slovensku málo.

Odpoveď závisí od toho, aký veľký je rozdiel medzi ponukami. Vaša súčasná banka vás nechce stratiť – získať nového klienta ju stojí viac ako udržať existujúceho. Preto má väčšina bánk pripravené takzvané retenčné ponuky, ktoré však neposiela automaticky. Zvyčajne ich dostanete až vtedy, keď banka vie, že máte konkrétnu ponuku od konkurencie.

Výhody zostať vo vlastnej banke

• zmena je len dodatkom k zmluve – bez odhadu, katastra a nového schvaľovania,
• vybavenie trvá dni, nie týždne,
• nemeníte účet, trvalé príkazy ani vinkuláciu poistenia.

Kedy sa oplatí odísť

• vaša banka ponúkne len symbolické zníženie a rozdiel oproti trhu ostáva výrazný,
• chcete navýšiť úver, spojiť ho so spotrebnými úvermi alebo zmeniť splatnosť a pôvodná banka na to nemá vhodný produkt,
• potrebujete úver prepísať na jedného z dlžníkov alebo zmeniť ručenie.

Na čo sa pri porovnaní pozrieť

Nižšia sadzba býva často podmienená vedením účtu, príjmom na účet alebo poistením. Tieto podmienky majú svoju cenu, a preto porovnávame celkové náklady, nie len úrok. Ako na to, popisujeme v článku Najvýhodnejšia hypotéka: podľa čoho porovnať ponuky bánk. Ak riešite, či ísť priamo do banky alebo cez sprostredkovateľa, prečítajte si Hypotekárny poradca alebo banka: kedy sa oplatí.

V praxi postupujeme tak, že najprv zistíme, čo ponúkajú ostatné banky, a s týmto porovnaním sa vrátime k vašej banke. Ak ponuku zlepší dostatočne, zostanete. Ak nie, pripravíme refinancovanie – a vy sa rozhodujete na základe čísel, nie sľubov.