Čerpanie hypotéky

Banka chce mať pred vyplatením peňazí istotu, že bude mať záložné právo k nehnuteľnosti. Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká vkladom do katastra a právne účinky vkladu nastávajú až právoplatným rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru (zákon č. 162/1995 Z. z.).

Lehoty katastra (stav 2026)

• 30 dní od doručenia návrhu na vklad – štandardná lehota,
• 20 dní, ak je zmluva o prevode vo forme notárskej zápisnice alebo ju autorizoval advokát,
• 15 dní pri urýchlenom konaní za vyšší správny poplatok (300 €, pri elektronickom podaní 150 €).

Správny poplatok za bežný návrh na vklad je 100 €, pri elektronickom podaní 50 €. Po doručení návrhu kataster na liste vlastníctva vyznačí plombu – upozornenie, že prebieha zmena.

Čerpanie pred vkladom alebo po ňom

Pri kúpe od fyzickej osoby mnohé banky čerpajú už po podaní návrhu na vklad záložného práva s potvrdením katastra – peniaze však často idú do úschovy, nie priamo predávajúcemu. Iné banky alebo zložitejšie obchody vyžadujú až povolený vklad. Ktorý režim platí vo vašej banke, je pre plánovanie termínov rozhodujúce. Podrobne to rozoberáme na stránke kataster a hypotéka.

Kam pôjdu peniaze z hypotéky, si dohodnete v kúpnej zmluve – a banka to musí akceptovať. Úschova chráni obe strany: predávajúci vie, že peniaze sú pripravené, a vy, že ich nedostane skôr, ako sa stanete vlastníkom.

Notárska alebo advokátska úschova

Peniaze z hypotéky aj vaše vlastné zdroje idú na účet notára alebo advokáta. Ten ich vyplatí predávajúcemu až po splnení podmienok zo zápisnice alebo zmluvy o úschove – najčastejšie po povolení vkladu vlastníckeho práva a záložného práva banky. Úschova sa platí, cenu si overte vopred.

Úschova v banke (vinkulovaný účet)

Niektoré banky ponúkajú vlastnú úschovu: peniaze sú na zablokovanom účte a uvoľnia sa po doložení výpisu z listu vlastníctva. Býva lacnejšia ako notárska, nie všetky banky však takto čerpajú hypotéku.

Kúpa od developera

Pri novostavbách sa často platí zálohami podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Hypotéka sa spravidla čerpá až pri kúpnej zmluve po kolaudácii, zálohy tak hradíte z vlastných zdrojov. Pri kúpe bytu v novostavbe preto preveríme platobný kalendár skôr, než podpíšete.

Priamo na účet predávajúceho

Je najjednoduchšie, no pre kupujúceho najrizikovejšie – platíte skôr, ako ste vlastníkom. Odporúčame ho len pri známom predávajúcom a čistom liste vlastníctva.

Pri stavbe a rekonštrukcii banka nepožičia celú sumu naraz, ale uvoľňuje ju v tranžiach podľa postupu prác. Zábezpeka – rozostavaný dom alebo nehnuteľnosť v rekonštrukcii – totiž rastie až s prácami.

Ako tranže prebiehajú

• Prvé práce často platíte z vlastných zdrojov, banka ich chce vidieť použité pred prvou tranžou.
• Žiadosť o tranžu – suma, faktúry alebo rozpočet na ďalšiu etapu, číslo účtu dodávateľa alebo vaše.
• Kontrola – obhliadka odhadcu, fotodokumentácia alebo doloženie faktúr. Obhliadky môžu byť spoplatnené.
• Uvoľnenie peňazí spravidla do niekoľkých pracovných dní od schválenia.

Pri rekonštrukcii banky často uvoľnia časť úveru vopred a zvyšok po doložení faktúr. Detailný príklad tranží pri stavbe domu nájdete na stránke hypotéka na stavbu domu. Ak nechcete nič dokladať, alternatívou je bezúčelová hypotéka, zvyčajne však s vyšším úrokom.

Lehota na čerpanie je čas, do ktorého musíte splniť podmienky a úver vyčerpať. Pri kúpe hotového bývania býva v rádoch mesiacov, pri stavbe banky dávajú obvykle 18 až 24 mesiacov, niekedy viac.

Poplatky spojené s čerpaním

Niektoré banky si účtujú poplatok za kontrolnú obhliadku, za predĺženie lehoty na čerpanie alebo záväzkovú províziu z nevyčerpanej sumy. Mnohé banky ich neúčtujú vôbec. Zákon č. 90/2016 Z. z. zakazuje veriteľovi požadovať poplatky, ktoré nie sú uvedené v zmluve – preto ich pri porovnaní ponúk hľadáme v sadzobníku a v zmluve, nie v reklame.

Čo ak stavba mešká

• Požiadajte o predĺženie lehoty včas – ešte pred jej uplynutím, s aktualizovaným harmonogramom.
• Ak lehota uplynie, banka môže nevyčerpanú časť zrušiť a začnete splácať plnú splátku z načerpanej sumy.
• Zmluva môže určiť aj termín na doloženie kolaudácie a zápisu stavby do katastra. Ak ho nesplníte, banka môže uplatniť dohodnuté sankcie, napríklad navýšenie úroku.

Ak meškanie súvisí s nedostatkom peňazí, riešenie hľadajte čím skôr – navýšenie úveru alebo dofinancovanie ide ľahšie, kým je stavba v pohybe. Úroky, fixácia a splatnosť sa nastavujú už pri podpise; viac v pilieri hypotekárny úver.