Záložné právo inej banky
Najčastejšia ťarcha. Predávajúci úver splatí z kúpnej ceny, jeho banka vydá potvrdenie a záložné právo sa vymaže. Postup treba dohodnúť vopred.
Kataster a hypotéka: list vlastníctva, záložné právo a vklad
Pred podpisom skontrolujeme list vlastníctva, upozorníme na ťarchy a postaráme sa, aby záložné právo aj vklad do katastra prebehli bez zdržania čerpania hypotéky.
V skratke
Ako súvisí kataster s hypotékou
Kataster nehnuteľností je verejný register, v ktorom sa zapisuje vlastníctvo a ťarchy nehnuteľností – vrátane záložného práva banky pri hypotéke. Banka vám peniaze uvoľní až vtedy, keď má istotu, že sa jej záložné právo do katastra zapíše, a po splatení úveru sa musí z listu vlastníctva opäť vymazať.
Pri hypotéke tak s katastrom stretnete trikrát: pri kontrole listu vlastníctva pred kúpou, pri vklade vlastníckeho a záložného práva a pri výmaze záložného práva po splatení alebo refinancovaní.
- Rozhodnutie o vklade
- Do 30 dní od doručenia návrhu
- Urýchlené konanie
- Do 15 dní za vyšší poplatok
- Návrh na vklad
- 100 €, elektronicky 50 €
- Urýchlený vklad
- 300 €, elektronicky 150 €
- Výmaz záložného práva
- Do 5 pracovných dní
- Záložné právo banky
- Časť C listu vlastníctva
Podľa zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon) a sadzobníka zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, stav k októbru 2026.
Hypotekárny úver
Kataster pri hypotéke ustrážime za vás
Najviac zdržaní pri hypotéke nevzniká v banke, ale v katastri: chybný návrh na vklad, nezapísaná stavba či ťarcha, o ktorej kupujúci nevedel. Každá taká chyba posúva čerpanie úveru o týždne a niekedy ohrozí aj termín z rezervačnej zmluvy.
Preto list vlastníctva prejdeme ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, overíme, čo bude banka k zápisu potrebovať, a s bankou aj advokátom koordinujeme poradie krokov až po čerpanie.
- Kontrola listu vlastníctva a tiarch pred kúpou
- Overenie, či banka nehnuteľnosť prijme ako zábezpeku
- Koordinácia návrhov na vklad s bankou a advokátom
- Pomoc s výmazom záložného práva po splatení
List vlastníctva
Ako čítať list vlastníctva pred hypotékou
List vlastníctva (LV) je výpis z katastra, ktorý ukazuje, čo sa predáva, komu to patrí a čím je to zaťažené. Informatívny výpis si zdarma pozriete na portáli katastra, úradný listinný výpis stojí 12 €. Podľa § 8 katastrálneho zákona má LV tri časti:
| Časť LV | Čo obsahuje | Na čo sa pozrieme pri hypotéke |
|---|---|---|
| A – majetková podstata | Pozemky (parcely registra C a E), stavby so súpisným číslom, výmera, druh pozemku | Či je na LV stavba aj pozemok pod ňou a či druh pozemku zodpovedá realite |
| B – vlastníci | Mená vlastníkov, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia, byty a poznámky | Či predáva skutočný vlastník celej nehnuteľnosti a či nie je v B poznámka o exekúcii alebo spore |
| C – ťarchy | Záložné práva, vecné bremená, predkupné práva s vecnými účinkami | Čo musí byť pred čerpaním vymazané a čo banka akceptuje |
| Plomba | Upozornenie, že sa na LV práve mení právo | Prebiehajúci vklad alebo záznam – pred podpisom treba zistiť aký |
Výška dlhu sa v časti C neuvádza – zostatok úveru predávajúceho zistíte len z potvrdenia jeho banky.
Záložné právo
Záložné právo a návrh na vklad: ako to prebieha
Záložné právo vzniká až vkladom do katastra – preto banka čerpanie viaže na podaný návrh alebo povolený vklad.
Záložné právo k nehnuteľnosti vzniká až vkladom do katastra, nie podpisom záložnej zmluvy. Banka preto pred čerpaním žiada doklad o tom, že návrh na vklad bol podaný, alebo priamo rozhodnutie o povolení vkladu – podľa svojich podmienok.
Čo sa podáva do katastra
- návrh na vklad vlastníckeho práva s kúpnou zmluvou v dvoch vyhotoveniach,
- návrh na vklad záložného práva so zmluvou o zriadení záložného práva v prospech banky,
- pri splnomocnení dohodu o splnomocnení s úradne osvedčeným podpisom.
Každá zmluva ide samostatným návrhom a poplatok sa platí za každý právny úkon. Pri kúpe na hypotéku teda počítajte najmenej s dvoma poplatkami. Ostatné náklady a vlastné zdroje pri kúpe zhŕňa stránka hypotekárny úver. Ak vlastníte nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, záložnú zmluvu podpisujú obaja manželia.
Elektronický návrh je lacnejší
Návrh podaný elektronicky cez portál katastra alebo slovensko.sk s kvalifikovaným elektronickým podpisom stojí polovicu – 50 € namiesto 100 €. Ak pred podaním vyplníte elektronické oznámenie o návrhu na vklad, poplatok klesne o ďalších 15 €. Mnohé banky podávajú návrh na vklad záložného práva elektronicky samy.
Kedy vklad platí
Rozhodnutie o povolení vkladu je právoplatné dňom vydania a kataster ho zapíše na LV najneskôr nasledujúci pracovný deň. Ako banka postupuje pri uvoľnení peňazí, rozoberáme na stránke čerpanie hypotéky.
Lehoty a poplatky
Úkony v katastri: kto ich podáva, ako dlho trvajú a koľko stoja
Lehoty určuje katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z., poplatky sadzobník zákona č. 145/1995 Z. z. Lehota začína plynúť doručením návrhu a zastaví sa, ak kataster konanie preruší – napríklad pre nezaplatený poplatok alebo chýbajúcu listinu.
| Úkon | Kto ho podáva | Lehota | Poplatok |
|---|---|---|---|
| Vklad vlastníckeho práva (kúpa) | Kupujúci a predávajúci, často cez advokáta | 30 dní; 20 dní pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom | 100 €, elektronicky 50 € |
| Vklad záložného práva | Banka alebo vlastník ako záložca | 30 dní | 100 €, elektronicky 50 € |
| Urýchlené konanie o vklade | Účastník na žiadosť pri podaní návrhu | 15 dní | 300 €, elektronicky 150 € |
| Výmaz záložného práva | Banka alebo vlastník s potvrdením banky | 5 pracovných dní | Bez správneho poplatku |
| Záznam (napr. dedičstvo, právo zo zákona) | Vlastník alebo štátny orgán | 60 dní, elektronicky 30 dní | Bez správneho poplatku |
| Úradný výpis z LV | Ktokoľvek | Na počkanie | 12 €, informatívny online zdarma |
Stav k októbru 2026. Ak kataster v urýchlenej lehote nerozhodne, vráti rozdiel oproti bežnému poplatku. Pri zastavení konania alebo zamietnutí návrhu sa poplatok nevracia.
Pred kúpou
List vlastníctva prejdeme ešte pred rezerváciou
Rezervačný poplatok či záloha prepadne ľahko, ak sa ukáže, že banka nehnuteľnosť ako zábezpeku neprijme. Pred podpisom preto s vami prejdeme LV, nájdeme ťarchy a overíme, či ich predávajúci vie pred prevodom odstrániť.
Ak má predávajúci na byte vlastnú hypotéku, dohodneme s bankou postup, pri ktorom sa jeho úver splatí z vašich peňazí a záložné právo sa vymaže. Viac o kúpe bytu nájdete na stránke hypotéka na byt.
750+
Spokojných klientov
Ťarchy
Ťarchy na liste vlastníctva a čo znamenajú pre hypotéku
Ťarcha nemusí znamenať koniec obchodu. Rozhoduje, či ju predávajúci odstráni pred prevodom a či ju banka akceptuje.
Vecné bremeno
Právo inej osoby, napríklad doživotné bývanie rodičov alebo prechod cez pozemok. Bremeno bývania mnohé banky neakceptujú, prístupové bremeno býva naopak žiaduce.
Predkupné právo
Ak je zapísané ako vecné, oprávnený musí dostať ponuku ako prvý. Pri predaji spoluvlastníckeho podielu majú zo zákona predkupné právo ostatní spoluvlastníci, okrem prevodu blízkej osobe.
Exekúcia a záložné právo štátu
Exekučné záložné právo či zákaz nakladania s majetkom bránia prevodu. Treba ich vyriešiť a vymazať ešte pred podaním návrhu na vklad.
Poznámka na LV
Informuje napríklad o súdnom spore, spochybnení údajov katastra alebo o začatej exekúcii. Vždy zistite, čo za poznámkou stojí.
Plomba
Znamená prebiehajúcu zmenu práv. Kataster ju vyznačí najneskôr deň po doručení návrhu. Pred podpisom si overte, či nejde o iný predaj alebo novú ťarchu.
Postup
Kataster pri kúpe na hypotéku krok za krokom
Poradie krokov sa mierne líši podľa banky a podľa toho, či kupujete od osoby s hypotékou. Takto postupujeme pri bežnej kúpe bytu alebo domu.
Kontrola LV a dokladov
Ešte pred rezerváciou overíme vlastníkov, ťarchy a súlad LV so skutočnosťou. Banka podľa LV a odhadu posúdi zábezpeku. Čo všetko si pripraviť, nájdete v článku Aké doklady potrebujete k hypotéke.
Schválenie úveru a zmluvy
Podpíšete úverovú zmluvu, kúpnu zmluvu a zmluvu o zriadení záložného práva. Peniaze predávajúcemu často idú cez notársku, advokátsku alebo bankovú úschovu.
Podanie návrhov na vklad
Návrh na vklad vlastníckeho a záložného práva sa podáva súčasne alebo krátko po sebe. Elektronicky je poplatok polovičný.
Čerpanie úveru
Podľa banky po podaní návrhu na vklad záložného práva alebo po povolení vkladu. Podmienky čerpania prejdeme s vami vopred.
Rozhodnutie a zápis na LV
Kataster rozhodne do 30 dní, pri urýchlenom konaní do 15 dní. Potom vás zapíše ako vlastníka a banku do časti C.
Po splatení
Výmaz záložného práva po splatení alebo refinancovaní
Po splatení si o pár týždňov skontrolujte list vlastníctva – záložné právo banky už v časti C nemá byť.
Záložné právo zaniká splatením úveru, z listu vlastníctva však zmizne až po výmaze v katastri. Kataster ho musí vykonať do piatich pracovných dní od začatia konania o výmaze (§ 43 katastrálneho zákona).
Po splatení hypotéky
Banka vám po splatení vydá potvrdenie o splatení úveru a zániku záložného práva. Niektoré banky výmaz podajú do katastra samy, inde návrh podáva vlastník s týmto potvrdením. Po niekoľkých týždňoch si LV skontrolujte – zabudnuté záložné právo skomplikuje neskorší predaj aj novú hypotéku. Viac na stránke splatenie hypotéky.
Pri refinancovaní
Nová banka vyplatí pôvodnú a tá vydá potvrdenie potrebné na výmaz. Nová banka si svoje záložné právo zvyčajne zapisuje ešte pred vyplatením – dočasne v druhom poradí – a po výmaze pôvodného sa posunie na prvé miesto. Postup sa podľa bánk líši; celý proces opisuje stránka refinancovanie hypotéky. O tom, kedy splatíte úver bez poplatku, píšeme na stránke predčasné splatenie hypotéky.
Časté problémy
Keď kataster nesedí so skutočnosťou
Tieto situácie riešime pri hypotékach najčastejšie. Väčšina má riešenie, ale stojí čas – preto ich treba odhaliť pred podpisom, nie pri odhade nehnuteľnosti. Pri stavbe a pozemkoch nájdete viac na stránkach hypotéka na dom, hypotéka na pozemok a hypotéka na stavbu domu.
| Problém | Čo hrozí | Riešenie |
|---|---|---|
| Nezapísaná stavba | Dom stojí, no na LV je len pozemok – banka ho nemôže založiť | Kolaudácia, geometrický plán a zápis stavby; dovtedy prípadne iná zábezpeka |
| Nezakreslená prístavba či garáž | Odhad nezapočíta časť hodnoty, banka žiada nápravu | Dodatočné povolenie a zápis, alebo úver len na zapísanú časť |
| Druh pozemku nesedí | Dom na pozemku vedenom ako záhrada alebo orná pôda | Zmena druhu pozemku geometrickým plánom a záznamom |
| Spoluvlastnícky podiel | Väčšina bánk neprijme ako zábezpeku len podiel | Kúpa celej nehnuteľnosti alebo súhlas a ručenie ďalších spoluvlastníkov |
| Prístup cez cudzí pozemok | Nehnuteľnosť nemá zabezpečený prístup | Zriadenie vecného bremena prechodu pred čerpaním |
| Parcely registra E | Neusporiadané vlastníctvo pôvodných parciel | Overenie geometrickým plánom, pri nejasnostiach advokát |
Podmienky prijatia zábezpeky sa medzi bankami líšia. Pri stavbe domu platí od 1. 4. 2025 nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z..
Pri hypotékach často vidíme, že problém nie je v príjme klienta, ale v liste vlastníctva. Preto ho kontrolujeme ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy – vtedy je čas veci vyriešiť.
Poradiť sa s namiKalkulačka
Koľko si požičiate na nehnuteľnosť?
Orientačne si spočítajte výšku úveru a splátku ešte predtým, ako podpíšete rezervačnú zmluvu.
Mohlo by vás zaujímať
Hypotekárny úver
Limity NBS, vlastné zdroje a celý postup vybavenia hypotéky.
Čerpanie hypotéky
Kedy a za akých podmienok banka uvoľní peniaze.
Hypotéka na byt
Na čo si dať pozor pri kúpe bytu na hypotéku.
Splatenie hypotéky
Ako splatiť hypotéku a dostať záložné právo z listu vlastníctva.
Ako vybaviť hypotéku krok za krokom
Celý proces od prvého stretnutia po čerpanie.
Aké doklady potrebujete k hypotéke
Zoznam dokladov k príjmu aj k nehnuteľnosti.
FAQ
Časté otázky o katastri pri hypotéke
Odpovede na otázky o liste vlastníctva, vklade a výmaze záložného práva.
Vklad do katastra4
Ako dlho trvá vklad do katastra?
Kataster rozhodne do 30 dní od doručenia návrhu na vklad. Pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom do 20 dní a pri urýchlenom konaní do 15 dní. Ak kataster konanie preruší, lehota stojí.
Koľko stojí návrh na vklad do katastra?
100 € v listinnej podobe a 50 € elektronicky. Urýchlené konanie do 15 dní stojí 300 €, elektronicky 150 €. Poplatok sa platí za každý právny úkon, pri kúpe na hypotéku teda za kúpnu aj záložnú zmluvu.
Oplatí sa urýchlené konanie o vklade?
Ak vám ide o termín čerpania alebo hrozí sankcia z kúpnej zmluvy, často áno. Ak kataster v 15 dňoch nerozhodne, vráti vám rozdiel oproti bežnému poplatku.
Kedy banka uvoľní peniaze – po podaní návrhu alebo po vklade?
Závisí od banky. Niektoré čerpajú už po podaní návrhu na vklad záložného práva, iné až po jeho povolení. Pri výbere banky to zohľadníme, ak tlačí termín.
List vlastníctva a ťarchy3
Dá sa kúpiť byt, na ktorom je hypotéka predávajúceho?
Áno, je to bežné. Časť kúpnej ceny ide priamo na splatenie úveru predávajúceho, jeho banka vydá potvrdenie a záložné právo sa vymaže. Poradie platieb treba dohodnúť v kúpnej zmluve a s oboma bankami.
Čo je ťarcha na liste vlastníctva?
Ťarcha je právo inej osoby, ktoré obmedzuje vlastníka – zapisuje sa v časti C listu vlastníctva. Ide najmä o záložné právo, vecné bremeno alebo predkupné právo s vecnými účinkami.
Dostanem hypotéku na nehnuteľnosť s vecným bremenom?
Záleží na druhu bremena. Prístupové bremeno banky bežne akceptujú, doživotné právo bývania tretej osoby však mnohé nie. Pred podpisom zistíme, ktorá banka ho prijme.
Výmaz záložného práva3
Kto podáva výmaz záložného práva po splatení hypotéky?
Niektoré banky výmaz podajú samy, inak ho podáva vlastník s potvrdením banky o splatení. Kataster ho vykoná do piatich pracovných dní od začatia konania.
Platí sa poplatok za výmaz záložného práva?
Za výmaz záložného práva sa podľa sadzobníka správnych poplatkov spravidla neplatí. Poplatok sa platí za návrh na vklad nového záložného práva, napríklad pri refinancovaní.
Čo ak záložné právo po splatení na LV ostalo?
Požiadajte banku o potvrdenie o splatení a zániku záložného práva a podajte návrh na výmaz sami. Ak ho banka podala, overte na katastri, v akom stave je konanie.
KONTAKT
Chcete mať istotu, že je list vlastníctva v poriadku?
Pošlite nám číslo listu vlastníctva alebo adresu nehnuteľnosti. Pred podpisom skontrolujeme ťarchy a prepočítame hypotéku.