Účtovná závierka
Súvaha a výkaz ziskov a strát za posledný uzavretý rok, niekedy za dva.
Hypotéka pre s.r.o
Hypotéka pre konateľov a spoločníkov s.r.o. aj financovanie firemnej nehnuteľnosti – vyberieme banku, ktorá uzná váš príjem z firmy.
V skratke
Čo znamená hypotéka pre s.r.o.
„Hypotéka pre s.r.o.“ môže znamenať dve rôzne veci: hypotéku na bývanie pre konateľa či spoločníka ako fyzickú osobu, alebo úver pre samotnú firmu na firemnú nehnuteľnosť. Prvá je bežný hypotekárny úver, pri ktorom banka posudzuje váš príjem z firmy. Druhá je podnikateľský úver, pri ktorom dlžníkom je spoločnosť.
Najčastejšie riešime prvú situáciu: konateľ s nízkou mzdou, ktorý si väčšinu príjmu vypláca ako dividendy alebo ho necháva vo firme. Kľúčové je nájsť banku, ktorá uzná aj podiel na zisku alebo obrate spoločnosti.
- Na bývanie
- Hypotéka pre konateľa ako fyzickú osobu
- Na firemnú nehnuteľnosť
- Podnikateľský úver pre s.r.o.
- Príjem konateľa
- Mzda, dividendy, podiel na zisku
- Doklady firmy
- Účtovná závierka, DP právnickej osoby
- Limity NBS
- Platia pri hypotéke fyzickej osoby
- Dĺžka podnikania
- Spravidla aspoň 1 uzavretý rok
Stav k 2. 11. 2026. Metódy výpočtu príjmu z firmy sa líšia podľa banky.
Hypotéka pre s.r.o
Hypotéka pre s.r.o. s jasnými podmienkami
Ako konateľ či spoločník si hypotéku na bývanie beriete ako fyzická osoba. Banka pritom posudzuje nielen mzdu, ale podľa metodiky aj dividendy, podiel na zisku alebo obrate firmy.
Ak nehnuteľnosť kupuje samotná spoločnosť, pripravíme podnikateľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou. V oboch prípadoch porovnáme banky a pripravíme podklady za vás aj za firmu.
Porovnanie
Hypotéka pre konateľa alebo úver na firmu: v čom je rozdiel
Prvý krok je ujasniť si, kto bude dlžníkom a na čo peniaze idú. Od toho závisí typ úveru, doklady aj to, či platia limity NBS pre úvery na bývanie.
| Situácia | Kto je dlžník | Na čo | Čo banka posudzuje |
|---|---|---|---|
| Hypotéka pre konateľa/spoločníka | Vy ako fyzická osoba | Byt, dom, pozemok na bývanie | Váš príjem z firmy + DSTI, DTI, LTV |
| Úver pre s.r.o. na nehnuteľnosť | Spoločnosť | Kancelária, sklad, prevádzka, investičná nehnuteľnosť | Hospodárenie, cashflow a zadlženie firmy |
| Kombinácia | Firma, často s ručením spoločníka | Firemná nehnuteľnosť | Firma aj osobné ručenie konateľa |
Orientačný prehľad. Úvery pre firmy riešime na stránke Podnikateľský úver.
Príjem z firmy
Aký príjem z firmy banka uzná konateľovi a spoločníkovi
Firma v strate alebo s nedoplatkami spravidla znižuje šance aj pri osobnej hypotéke konateľa.
Najjednoduchšie banka uzná mzdu konateľa – dokladá sa potvrdením od zamestnávateľa ako u každého zamestnanca. Problém nastáva, keď si konateľ vypláca len nízku mzdu alebo odmenu a väčšinu príjmu berie inak.
- Mzda alebo odmena konateľa – uznáva každá banka.
- Dividendy (podiel na zisku) – banky ich uznávajú z vyplateného zisku podľa rozhodnutia valného zhromaždenia, často ako priemer za 1 – 2 roky.
- Podiel na zisku firmy pred výplatou – niektoré banky prepočítajú zisk po zdanení podľa vášho podielu v spoločnosti, aj keď ho firma nevyplatila.
- Podiel na obrate (tržbách) – vybrané banky uznajú percento z tržieb firmy podľa vášho obchodného podielu.
Podrobné vysvetlenie jednotlivých metód s príkladmi nájdete v článku Hypotéka pre s.r.o.: ako banka posúdi príjem z firmy. Ako sa príjem premietne do celkovej bonity, vysvetľujeme na stránke Bonita klienta.
Metódy bánk
Čo banky pri s.r.o. kontrolujú
Okrem samotného výpočtu príjmu sa banka pozerá aj na to, ako je na tom firma, z ktorej príjem pochádza.
Zisk po zdanení
Kladný výsledok hospodárenia je pri metóde podielu na zisku nevyhnutný.
Obchodný podiel
Pri viacerých spoločníkoch sa príjem počíta len z vášho podielu v obchodnom registri.
Dĺžka existencie firmy
Spravidla aspoň jeden uzavretý účtovný rok, pri niektorých metódach dva.
Bez nedoplatkov
Firma aj vy bez nedoplatkov voči daňovému úradu a poisťovniam.
Zadlženie firmy
Úvery a leasingy firmy môžu banky zohľadniť pri posúdení stability príjmu.
Hypotéka pre s.r.o
Financovanie nehnuteľností pre firmy
Pri s.r.o. rozhoduje o výške hypotéky hlavne metóda, ktorou banka vypočíta príjem z firmy. Prepočítame mzdu, dividendy a výsledky spoločnosti podľa metód jednotlivých bánk a odporučíme tú vhodnú. Pripravíme zoznam dokladov za firmu aj za vás a s bankou komunikujeme až po čerpanie. Ak kupuje nehnuteľnosť firma, nastavíme podnikateľský úver s ohľadom na cashflow spoločnosti.
750+
Spokojných klientov
Príklad
Príklad: ako sa líši príjem konateľa podľa metódy banky
Konateľ a jediný spoločník (100 %) si vypláca mzdu 800 € v čistom. Firma mala za posledný rok tržby 300 000 € a zisk po zdanení 48 000 €, z ktorého vyplatila dividendy 30 000 €.
| Metóda banky | Výpočet | Mesačný príjem pre banku |
|---|---|---|
| Len mzda | 800 € | 800,00 € |
| Mzda + dividendy | 800 € + 30 000 € × (1 − 0,07) / 12 | 3 125,00 € |
| Mzda + podiel na zisku | 800 € + 48 000 € / 12 | 4 800,00 € |
Ilustratívny výpočet k 2. 11. 2026; zrážková daň z dividend 7 % (príjmy od 2025). Skutočný výpočet závisí od metodiky banky – niektoré používajú len časť zisku alebo priemer za 2 roky. Pri metóde podielu na obrate závisí výsledok od percenta, ktoré banka uzná.
Časté chyby
Najčastejšie chyby konateľov pri žiadosti o hypotéku
Kontrolu dokladov robíme ešte pred podaním žiadosti, nie až po výzve banky.
Najčastejšou chybou je žiadať o hypotéku v prvej banke, ktorá počíta len so mzdou. Konateľ s minimálnou mzdou potom dostane nízky úver, hoci firma dosahuje dobrý zisk.
- Neplánovaná výplata dividend – ak firma zisk nevyplatila, banky s metódou dividend ho nevidia.
- Strata v poslednom roku – napríklad pre jednorazovú investíciu; oplatí sa ju vysvetliť a doložiť.
- Osobné ručenie za firemné úvery – banka ho môže započítať do vašich záväzkov a znížiť DTI rezervu.
- Nedoplatky firmy – aj malý nedoplatok na DPH či odvodoch zastaví schválenie.
- Nezosúladené doklady – iné čísla v závierke, priznaní a výpisoch predlžujú posúdenie.
Ak ste zároveň živnostník, pozrite aj hypotéku pre živnostníkov. Ak plánujete zmeniť banku pri existujúcej hypotéke, prečítajte si prenesenie hypotéky.
Úver pre firmu
Hypotéka pre firmu: keď nehnuteľnosť kupuje s.r.o.
Byt na bývanie kupovaný na firmu je daňovo aj úverovo komplikovaný – preberte ho s účtovníkom.
Ak nehnuteľnosť kupuje samotná spoločnosť, ide o podnikateľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou, nie o hypotéku na bývanie. Banka posudzuje hospodárenie firmy, cashflow, podnikateľský zámer a často chce aj ručenie spoločníka. Limity NBS pre úvery na bývanie (DSTI, DTI) sa tu neuplatňujú, zato býva vyššia požadovaná vlastná účasť a kratšia splatnosť.
Typické účely: kancelária, prevádzka, sklad, výrobná hala alebo nehnuteľnosť na prenájom. Ako takýto úver nastavíme, nájdete na stránke Podnikateľský úver; pri financovaní vozidiel a strojov porovnáme aj leasing.
Ak má byť nehnuteľnosť zároveň vaším bývaním, ide takmer vždy o osobnú hypotéku – dlžníkom ste vy, nie firma.
Doklady
Doklady k hypotéke pre konateľa s.r.o.
K bežným dokladom k hypotekárnemu úveru pribudnú doklady o firme. Všeobecný zoznam je v článku Aké doklady potrebujete k hypotéke.
| Doklad | Kedy ho banka chce |
|---|---|
| Potvrdenie o príjme konateľa | Vždy, ak poberáte mzdu alebo odmenu |
| Daňové priznanie právnickej osoby | Pri metóde podielu na zisku či obrate |
| Účtovná závierka (súvaha, výkaz ziskov a strát) | Pri metóde podielu na zisku či obrate |
| Rozhodnutie o rozdelení zisku a výpis o výplate dividend | Pri dividendách |
| Potvrdenia o nedoplatkoch firmy | Väčšina bánk |
Presný zoznam pošleme podľa vybranej banky.
Postup
Ako vybavíme hypotéku pre konateľa alebo spoločníka
Pri s.r.o. robíme najviac práce pred podaním žiadosti – výber správnej metódy výpočtu príjmu rozhoduje o výške úveru.
Rozbor príjmu
Prejdeme mzdu, dividendy a výsledky firmy a prepočítame príjem podľa metód jednotlivých bánk.
Výber banky
Odporučíme banku, ktorej metóda vám dá potrebnú sumu, a porovnáme podmienky.
Podklady firmy
Pripravíme zoznam dokladov za firmu aj za vás a skontrolujeme ich ešte pred podaním.
Schválenie a čerpanie
S bankou komunikujeme za vás až po čerpanie a zápis záložného práva.
Férovo
Na čo si dať pozor pri hypotéke pre s.r.o.
Čo vám pomôže
- Banka s metódou podielu na zisku pri nízkej mzde
- Kladný a stabilný výsledok hospodárenia
- Vyplatené dividendy podložené dokladmi
- Vyššie vlastné zdroje alebo spolužiadateľ
Na čo si dať pozor
- Strata alebo prudký pokles zisku firmy
- Nízka mzda a žiadne vyplatené dividendy
- Nedoplatky firmy aj konateľa
- Záväzky firmy, za ktoré osobne ručíte
Pri konateľoch firiem vidím, že najviac rozhoduje výber banky. S mzdou na úrovni minima a ziskom ponechaným vo firme vyjde v jednej banke malá hypotéka, v inej pokojne niekoľkonásobne vyššia. Odporúčam riešiť to ešte pred uzavretím účtovného roka.
Poradiť sa s namiVýpočet
Vypočítajte si možnosti jednoducho a prehľadne
Nemusíte hneď poznať všetky detaily ani sa rozhodovať naslepo. Využite naše kalkulačky a získajte rýchly orientačný prehľad o možnostiach financovania, splátkach alebo vhodnom riešení podľa vašej situácie. Výpočet vám pomôže lepšie sa zorientovať a následne sa môžeme spolu pozrieť na konkrétne možnosti podrobnejšie.
Mohlo by vás zaujímať
Hypotéka pre s.r.o.: ako banka posúdi príjem z firmy
Metódy výpočtu príjmu z firmy podrobne.
Hypotéka pre živnostníkov
Príjem SZČO z daňového priznania a paušálne výdavky.
Podnikateľský úver
Úver pre firmu na nehnuteľnosť, prevádzku či rozvoj.
Bonita klienta
Ako banka posudzuje príjem, záväzky a limity NBS.
Výpočet hypotéky
Vypočítajte si splátku a výšku úveru.
Prenesenie hypotéky
Presun hypotéky do inej banky, na inú osobu či nehnuteľnosť.
FAQ
Časté otázky o hypotéke pre s.r.o.
Odpovede na otázky konateľov a spoločníkov firiem.
Hypotéka pre konateľa6
Môže konateľ s.r.o. dostať hypotéku?
Áno, konateľ dostane hypotéku ako fyzická osoba. Banka posúdi jeho mzdu a podľa metodiky aj dividendy, podiel na zisku alebo obrate firmy. Rozhoduje výber banky a hospodárenie spoločnosti.
Mám nízku mzdu, zvyšok si vyplácam ako dividendy. Stačí to?
Často áno. Väčšina bánk uzná vyplatené dividendy doložené rozhodnutím o rozdelení zisku a výpisom. Niektoré banky dokonca počítajú s podielom na zisku, aj keď ho firma nevyplatila.
Uzná banka podiel na obrate firmy?
Vybrané banky áno – príjem vypočítajú ako percento z tržieb podľa vášho obchodného podielu. Ide o výhodnú metódu pre firmy s vysokým obratom a nízkym ziskom. Ponuky s touto metódou vám porovnáme.
Ako dlho musí firma existovať?
Spravidla aspoň jeden uzavretý účtovný rok s podaným daňovým priznaním. Pri mzde konateľa niektoré banky stačí aj kratšie obdobie, ak ide o pracovný pomer.
Čo ak je firma v strate?
Strata výrazne obmedzí metódy založené na zisku a obrate. Banka potom zvyčajne uzná len mzdu konateľa. Pomôcť môže spolužiadateľ alebo vyššie vlastné zdroje.
Môže spoločník s menšinovým podielom použiť zisk firmy?
Áno, ale len pomerne podľa svojho obchodného podielu. Pri podiele 30 % banka započíta 30 % zisku alebo obratu podľa svojej metódy.
Úver na firmu4
Môže hypotéku dostať samotná s.r.o.?
Hypotéku na bývanie nie – tá je pre fyzické osoby. Firma si môže vziať podnikateľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou na kanceláriu, prevádzku či investičnú nehnuteľnosť.
Platia pri úvere pre firmu limity NBS ako pri hypotéke?
Limity DSTI a DTI pre úvery na bývanie sa na podnikateľský úver právnickej osoby nevzťahujú. Banka však posudzuje cashflow firmy a často chce vyššiu vlastnú účasť.
Musím pri úvere pre firmu ručiť osobne?
Pri menších a mladších firmách banky často chcú ručenie spoločníka alebo konateľa. Takýto záväzok sa potom môže objaviť aj pri posudzovaní vašej osobnej hypotéky.
Je lepšie kúpiť nehnuteľnosť na seba alebo na firmu?
Závisí od účelu: na bývanie takmer vždy na seba cez hypotéku, na podnikanie často cez firmu. Daňové dôsledky preberte s účtovníkom, financovanie oboch ciest vám porovnáme.
Doklady a postup5
Aké doklady za firmu potrebujem?
Najčastejšie daňové priznanie právnickej osoby, účtovnú závierku, doklady o výplate dividend a potvrdenia o nedoplatkoch. Presný zoznam závisí od metódy výpočtu príjmu.
Kedy je najlepší čas riešiť hypotéku ako konateľ?
Ideálne pred uzavretím účtovného roka – výplata dividend a výška mzdy ovplyvnia, koľko vám banka požičia. S účtovníkom môžete nastaviť rozumný kompromis medzi daňami a bonitou.
Som spoločník aj živnostník. Sčítajú sa príjmy?
Áno, banka zvyčajne sčíta príjem z firmy a zo živnosti. Príjem SZČO sa počíta z daňového priznania typu B – pozri hypotéku pre živnostníkov.
Koľko si môžem požičať ako konateľ s.r.o.?
Toľko, koľko dovolí príjem, ktorý banka uzná: splátky všetkých úverov najviac 60 % príjmu po odpočítaní životného minima (DSTI) a celkový dlh najviac 8-násobok ročného príjmu (DTI). Pri rovnakej firme môže vyjsť v rôznych bankách veľmi odlišná suma podľa toho, či počítajú len mzdu, dividendy, alebo podiel na zisku či obrate. Orientačne si to vypočítajte v kalkulačke podľa príjmu.
Dá sa hypotéka konateľa neskôr presunúť do inej banky?
Áno, refinancovaním – napríklad keď firma vykáže lepšie výsledky a iná banka ponúkne nižšiu sadzbu. Viac na stránke prenesenie hypotéky.
KONTAKT
Poďme spolu vyriešiť vaše financie
Získajte jasný prehľad o svojich možnostiach a riešenie, ktoré bude dávať zmysel. Spoločne nastavíme plán, ktorý vám prinesie istotu a pokoj.
Kontaktovať nás