Podmienky získania hypotéky: čo sa mení od roku 2027

Aké sú základné podmienky získania hypotéky?

Základnou podmienkou získania hypotéky je dostatočný a preukázateľný príjem, primeraná zadlženosť, vhodná nehnuteľnosť a splnenie pravidiel konkrétnej banky. Banka overuje, či máte stabilný príjem a z akého zdroja pochádza. Inak môže posudzovať pracovný pomer, podnikanie, príjem konateľa, prenájom, príjem zo zahraničia alebo rodičovské dávky. Rozhodujúce sú aj dĺžka pracovného pomeru, skúšobná či výpovedná lehota a doklady, ktoré viete predložiť.

Do posúdenia vstupujú existujúce hypotéky, spotrebné úvery, leasingy, kreditné karty a povolené prečerpania. Banka sleduje aj úverovú históriu a údaje v úverovom registri. Splnenie zákonných limitov NBS preto ešte neznamená automatické schválenie v konkrétnej banke.

Hypotéka musí byť zabezpečená nehnuteľnosťou, ktorú banka akceptuje. Posudzuje jej právny a technický stav, účel využitia a hodnotu podľa znaleckého posudku alebo vlastného ocenenia. Pri financovaní bývania si môžete pozrieť aj základné informácie na stránke hypotekárny úver.

• preukázateľný a dostatočný príjem
• prijateľná úverová história a primerané existujúce záväzky
• vek a predpokladaná splatnosť úveru
• vhodná nehnuteľnosť a jej akceptovaná hodnota
• vlastné zdroje alebo ďalšia použiteľná zábezpeka
• účel úveru a interné pravidlá banky

Koľko vlastných zdrojov potrebujem na hypotéku a čo znamená LTV?

Vlastné zdroje potrebujete podľa limitu LTV, teda podľa toho, akú časť hodnoty založenej nehnuteľnosti môže financovať hypotéka. LTV je pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Ak má nehnuteľnosť akceptovanú hodnotu 200 000 eur a banka poskytne úver 160 000 eur, LTV je 80 % a zvyšných 40 000 eur musíte pokryť z vlastných zdrojov alebo iným zabezpečením.

Dôležité je, že banka nemusí vychádzať iba z kúpnej ceny. Ak kupujete byt za 200 000 eur, ale znalecká alebo bankou akceptovaná hodnota je 190 000 eur, limit sa počíta z nižšej hodnoty. Rozdiel medzi kúpnou cenou a akceptovanou hodnotou potom zvyšuje potrebnú hotovosť.

Podľa pravidiel NBS platných od 1. januára 2027 má byť pre mladých do 35 rokov, ktorí nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť a riešia kúpu alebo výstavbu prvého bývania, limit až 90 %. Pre ostatných klientov zostáva základný limit 80 % a pri tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti má byť štandardný limit 70 %.

Banky môžu poskytovať aj časť úverov s vyšším LTV v rámci povolenej výnimky. Nejde však o nárok klienta a banka môže schváliť nižšie LTV podľa rizikovosti prípadu.

Čo sa mení pri hypotéke pre mladých na prvé bývanie?

Mladý žiadateľ do 35 rokov môže od 1. januára 2027 využiť LTV až 90 %, ak žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť a úver súvisí s kúpou alebo výstavbou bývania. Podľa otázok a odpovedí NBS sa táto kategória týka dlžníkov vo veku do 35 rokov pri podaní žiadosti. Žiadny z dlžníkov nesmie vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť a jedným z účelov úveru musí byť kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti.

Vyšší limit LTV znamená menšiu potrebnú akontáciu, nie automatické schválenie hypotéky. Banka stále overí príjem, existujúce záväzky, úverový register, schopnosť splácať, hodnotu nehnuteľnosti aj vlastné interné kritériá. NBS výslovne uvádza, že banka môže úver poskytnúť v nižšej výške alebo ho neposkytnúť vôbec.

Pojem hypotéka pre mladých preto treba chápať ako označenie osobitných pravidiel financovania prvého bývania, nie ako garantovaný štátny produkt. Ak máte špecifickú situáciu, napríklad zdedený podiel alebo nehnuteľnosť, ktorá nie je reálne obývateľná, môže byť rozhodujúce individuálne posúdenie banky.

NBS uvádza aj postupný nábeh výnimiek pre úvery s LTV do 90 %: v prvom polroku 2027 môže ísť o 20 % nových úverov, v druhom polroku o 10 % a od roku 2028 o 7 %. Tieto výnimky však prideľuje banka podľa vlastných pravidiel.

Aké podmienky platia pri hypotéke na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť?

Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti bude od postupného nábehu v roku 2027 štandardný limit LTV 70 %, bez ohľadu na vek a účel využitia nehnuteľnosti. Prísnejší limit sa podľa NBS týka dlžníkov, ktorí vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností spolu za všetkých spoludlžníkov. Nezáleží pritom na tom, či ich používajú na vlastné bývanie, prenajímajú alebo kupujú ďalšiu nehnuteľnosť bez investičného označenia.

Počet nehnuteľností sa má overovať v katastri nehnuteľností. Do posudzovania sa započítavajú aj spoluvlastnícke podiely vo výške najmenej 50 %. Pozemky, rekreačné stavby a rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa financuje, sa podľa vysvetlenia NBS do tejto kategórie nezapočítavajú.

Odlíšte vlastníctvo nehnuteľností od počtu hypoték. Môžete mať napríklad jednu nehnuteľnosť zaťaženú dvoma úvermi, ale pri novom pravidle je rozhodujúci počet rezidenčných nehnuteľností, nie počet existujúcich hypoték.

Príjem z prenájmu môže pomôcť pri posúdení príjmu, banka však môže uznať iba jeho časť a vyžiadať si nájomné zmluvy, výpisy alebo daňové doklady. Pri tretej nehnuteľnosti preto nestačí počítať iba očakávané nájomné. Treba posúdiť aj rezervu na neobsadenosť, opravy a výpadok príjmu.

Ako banka posudzuje príjem, dlhy a schopnosť splácať?

Banka porovná overený príjem domácnosti s existujúcimi dlhmi, novou splátkou a rezervou na rast úrokovej sadzby podľa limitov DTI a DSTI. DTI vyjadruje pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. Pri dlžníkoch do 40 rokov je základný limit 8-násobok ročného príjmu; pri starších dlžníkoch môže byť nižší, ak úver zasahuje do obdobia po 65. roku života. Do dlhu sa započítava nový úver, existujúce úvery a aj časť nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní.

DSTI sleduje, akú časť príjmu spotrebujú splátky všetkých dlhov. Podľa NBS môžu splátky tvoriť najviac 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima, pričom banka započítava aj rezervu na rast úrokovej sadzby.

Pri zamestnancovi banka zvyčajne preveruje pracovnú zmluvu a príjem. Pri SZČO a konateľovi sa opiera o daňové priznania, účtovné výkazy a pohyby na účte; pri zahraničnom príjme môže byť dôležitá krajina, mena a forma pracovného pomeru. Príjem z prenájmu, dohody, materské či rodičovský príspevok sa posudzujú podľa pravidiel konkrétnej banky.

Podrobnejší postup výpočtu nájdete v článku hypotéka podľa príjmu a pri orientácii v príjmových limitoch aj v článku koľko musím zarábať na hypotéku v roku 2027.

1. overenie čistého a stabilného príjmu
2. započítanie existujúcich úverov, kreditných kariet a prečerpaní
3. výpočet celkového dlhu podľa DTI
4. výpočet splátok podľa DSTI
5. stresové posúdenie pri vyššej úrokovej sadzbe
6. kontrola veku a maximálnej splatnosti

Tri limity pri hypotéke

LTV pri štandardnom úvere80 %

DTI pre väčšinu mladších dlžníkov8× ročný príjem

DSTI60 % príjmu po odpočítaní minima

Ako prebieha vybavenie hypotéky krok za krokom?

Vybavenie hypotéky začína overením rozpočtu a končí čerpaním po splnení podmienok banky a zápise záložného práva. Pred podpisom rezervačnej zmluvy si overte, akú výšku úveru môže podporiť váš príjem, koľko vlastných zdrojov máte a či sa na vás vzťahuje limit pre prvé bývanie alebo tretiu nehnuteľnosť. Na orientačný výpočet môžete využiť kalkulačky, no výsledok nenahrádza posúdenie banky.

Pripravte si doklady o príjme, výpisy podľa požiadaviek banky, údaje o existujúcich záväzkoch, doklady k nehnuteľnosti a vlastným zdrojom. SZČO, konateľ, žiadateľ s príjmom zo zahraničia alebo prenajímateľ môže potrebovať ďalšie dokumenty.

Po výbere riešenia nasleduje žiadosť, overenie príjmu, ocenenie nehnuteľnosti, posúdenie bankou a podpis úverovej a záložnej zmluvy. Čerpanie môže zdržať nesúlad v katastri, chýbajúce dokumenty, nižšia hodnota nehnuteľnosti, nedoložený zdroj vlastných peňazí alebo nesplnenie podmienok čerpania.

Banka môže žiadosť zamietnuť alebo znížiť úver, ak príjem nestačí po započítaní všetkých dlhov, nehnuteľnosť nie je vhodná na založenie alebo klient nespĺňa interné pravidlá. Preto si financovanie overte ešte pred záväzným podpisom kúpnej či rezervačnej zmluvy.

1. zostavte rozpočet a skontrolujte vlastné zdroje
2. požiadajte o predbežné posúdenie príjmu a záväzkov
3. vyberte banku a pripravte požadované doklady
4. podajte žiadosť a zabezpečte ocenenie nehnuteľnosti
5. počítajte s kontrolou zmlúv, katastra a podmienok čerpania
6. po podpise splňte podmienky banky a načerpajte úver

Modelový príklad: koľko vlastných zdrojov potrebuje mladý kupujúci a investor?

Pri nehnuteľnosti s bankou akceptovanou hodnotou 200 000 eur potrebuje mladý kupujúci prvé bývanie pri LTV 90 % približne 20 000 eur, zatiaľ čo kupujúci tretiu nehnuteľnosť pri LTV 70 % približne 60 000 eur. Ide o modelový príklad s ilustračnými číslami. Predpokladáme, že kúpna cena aj bankou akceptovaná hodnota sú 200 000 eur a že žiadateľ spĺňa všetky ostatné podmienky banky.

Pri prvom scenári je kupujúci mladší ako 35 rokov, žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť a úver slúži na kúpu prvého bývania. Pri LTV 90 % je maximálny úver 180 000 eur a potrebné vlastné zdroje predstavujú 20 000 eur.

Pri druhom scenári vlastnia dlžníci spolu dve rezidenčné nehnuteľnosti a kupujú tretiu. Pri štandardnom LTV 70 % je maximálny úver 140 000 eur a vlastné zdroje predstavujú 60 000 eur.

Výsledok môže zmeniť nižšia hodnota zo znaleckého posudku, príjem a existujúce záväzky, interné pravidlá banky, schválená výnimka aj náklady spojené s kúpou. Výpočet preto ukazuje iba vplyv LTV, nie prísľub schválenia hypotéky.

Kedy sa oplatí požiadať o hypotéku s poradcom a aké chyby žiadatelia robia?

Poradca môže byť užitočný najmä vtedy, keď máte viac záväzkov, nepravidelný príjem, viac nehnuteľností alebo neviete porovnať pravidlá bánk bez rizika chybného odhadu. Najčastejšou chybou je počítať vlastné zdroje iba ako rozdiel medzi kúpnou cenou a uvádzanou maximálnou hypotékou. Rozpočet môže zmeniť nižšie ocenenie nehnuteľnosti, vlastné poplatky a požiadavky banky na čerpanie.

Pred schválením si neberte nový spotrebný úver, nezvyšujte limity kreditných kariet a nezatajujte existujúce záväzky. Banka ich môže zohľadniť v registri alebo pri overovaní výpisov, čo zníži dostupnú výšku hypotéky.

Rizikové je aj podpísať rezervačnú zmluvu bez predbežného posúdenia financovania, spoliehať sa na jedinú banku alebo považovať orientačný výpočet za garantovaný výsledok. Pri investičnej nehnuteľnosti si okrem splátky prepočítajte aj výpadok nájmu, opravy a finančnú rezervu.

Financovanie sa nemusí oplatiť, ak by splátka po započítaní stresového scenára výrazne zaťažila rozpočet, ak by ste po kúpe zostali bez rezervy alebo ak je investícia závislá od optimistického nájomného. Pri porovnaní prvého bývania s ďalšou nehnuteľnosťou je dôležité posudzovať celý rozpočet, nie iba maximálne LTV.

• nesprávne odhadnuté vlastné zdroje
• zamlčané úvery, kreditné karty alebo prečerpania
• nový úver či zmena príjmu pred schválením
• rezervačná zmluva podpísaná bez preverenia financovania
• spoliehanie sa na jednu banku
• zámena uvádzaného maxima za garantovaný výsledok

Neviete, koľko vám banka požičia po započítaní všetkých záväzkov?

Najčastejšie sa žiadatelia zaseknú pri rozdiele medzi kúpnou cenou a bankou akceptovanou hodnotou, pri započítaní kreditných kariet alebo pri určovaní počtu vlastnených nehnuteľností. Svoju situáciu si môžete prejsť s hypotekárnym poradcom a rezervovať si konzultáciu bez toho, aby ste sa spoliehali iba na orientačný výpočet.