Koľko musím zarábať na hypotéku a ako banka počíta bonitu
Jedna univerzálna mzda potrebná na hypotéku neexistuje. Banka porovnáva príjem s celkovým dlhom, splátkami a hodnotou zabezpečenia. Výsledok ovplyvňuje aj vek, splatnosť a počet členov domácnosti. Preto môžu dvaja ľudia s rovnakou mzdou dostať odlišnú výšku úveru.
Čo znamená bonita klienta
Bonita vyjadruje, ako banka hodnotí vašu schopnosť a spoľahlivosť pri splácaní. Zahŕňa viac než jednu jednoduchú rovnicu. Pri orientačnom výpočte však pomáha rozumieť trom limitom: DTI sleduje celkový dlh, DSTI splátky a LTV zabezpečenie úveru.
Limity treba splniť súčasne. Ak podľa príjmu vychádza vyšší úver, ale chýbajú vlastné zdroje alebo dostatočné zabezpečenie, samotný príjem problém nevyrieši. So spoločným posúdením vám pomôžeme pri službe hypotekárny úver.
DTI porovnáva dlh s ročným príjmom
Pri dlžníkovi do 40 rokov vrátane je štandardný limit DTI osemnásobok ročného čistého príjmu. Pri starších dlžníkoch závisí limit aj od toho, či splácanie presiahne 65. rok života. Do dlhu vstupujú existujúce úvery a časť nevyčerpaných úverových limitov. Výnimky sú obmedzené.
Modelový príklad: človek vo veku 30 rokov má bankou uznaný čistý príjem 1 500 eur mesačne. Ročný príjem je 18 000 eur a osemnásobok 144 000 eur. Ak má ešte úver so zostatkom 12 000 eur a nemá ďalšie započítavané záväzky, podľa samotného DTI zostáva 132 000 eur. To ešte nie je schválená výška hypotéky.
DSTI hodnotí priestor na splátky
Štandardne môžu splátky všetkých dlhov dosiahnuť najviac 60 % čistého príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima. Zohľadňuje sa aj rezerva na možný nárast úroku. Existujú výnimky, ktoré nie sú automatickým nárokom klienta.
Zjednodušený model: domácnosť má uznaný príjem 2 000 eur. Ak by odpočítavané životné minimum bolo 500 eur, základ by bol 1 500 eur a 60 % z neho 900 eur. Pri ostatných započítavaných splátkach 200 eur zostáva priestor 700 eur na bankou posudzovanú splátku novej hypotéky vrátane prípadného úrokového stresu. Suma 500 eur je iba ilustrácia, nie aktuálne životné minimum konkrétnej domácnosti.
LTV určuje vzťah úveru a zabezpečenia
LTV je pomer úveru k bankou akceptovanej hodnote založenej nehnuteľnosti. Môže obmedziť financovanie aj pri dostatočnom príjme. Číselný príklad nájdete na stránke hypotéka na byt.
Prečo úverový limit ovplyvňuje hypotéku
Kreditná karta alebo povolené prečerpanie môžu ovplyvniť posúdenie aj vtedy, keď ich práve nevyužívate. Banka postupuje podľa pravidiel započítavania limitov. Pred žiadosťou preto uveďte aj tieto produkty, nie len úvery s pravidelnou splátkou.
Ak uvažujete o zrušení produktu alebo doplatení dlhu, dajte si najskôr porovnať výsledok výpočtu a zostávajúce úspory. Overte tiež, aký doklad banka potrebuje na potvrdenie zmeny. Plánovaný krok ešte nemusí byť vo výpočte zohľadnený ako dokončený.
Vlastný rozpočet môže byť prísnejší než limit banky
Schopnosť dostať úver a schopnosť pohodlne ho splácať sú dve otázky. Do vlastného rozpočtu zahrňte skutočné výdavky na deti, dopravu, bývanie aj rezervu. Skúste si odložiť plánovanú splátku počas niekoľkých mesiacov a sledujte, aký priestor vám zostáva.
Pri plánovanom poklese príjmu, rodičovskej dovolenke alebo väčšej oprave počítajte aj s týmto obdobím. Maximálny možný úver nemusí byť rozumný cieľ kúpy. Ochranu rodinného rozpočtu môžete prebrať aj pri službe poistenie hypotéky.
Kalkulačka pre najlepšiu hypotéku
Zistite akú je výška hypotéky, ktorú môžete dostať na základe vášho príjmu.