- K hypotéke si zvyčajne pripravte doklad totožnosti, podklady k príjmu, údaje o existujúcich úveroch a dokumenty k nehnuteľnosti a účelu financovania.
- Zamestnanec môže mať príjem overený elektronicky, zatiaľ čo živnostník alebo človek s príjmom zo zahraničia spravidla dokladá viac dokumentov.
- Doklady si objednajte až po overení požiadaviek konkrétnej banky, pretože sa líši ich forma, aktuálnosť aj požadovaná platnosť.
Ktoré základné doklady k hypotéke potrebuje každý žiadateľ?
Každý žiadateľ si spravidla pripraví doklad totožnosti, údaje o domácnosti, súhlas s overením príjmu a informácie o existujúcich záväzkoch. Najčastejším základom je občiansky preukaz alebo iný doklad totožnosti všetkých osôb, ktoré vstupujú do úverového vzťahu. Banka môže potrebovať aj údaje o rodinnom stave, počte vyživovaných osôb, adrese bývania a kontaktné údaje.
Banka posudzuje vašu schopnosť splácať úver na základe aktuálnych a overiteľných informácií o príjmoch, výdavkoch a peňažných záväzkoch. Podľa zákona o úveroch na bývanie musíte na požiadanie poskytnúť úplné, presné a nezávisle overiteľné informácie; ak ich banka nevie overiť, úver nemôže poskytnúť.
Pripravte si preto aj prehľad existujúcich hypoték, spotrebných úverov, kreditných kariet, povolených prečerpaní, leasingov a výživného. Neuvádzajte iba úvery, ktoré splácate v banke, kam žiadosť podávate.
Časť údajov si banka môže overiť elektronicky, napríklad príjem v Sociálnej poisťovni alebo údaje z úverových registrov. Neznamená to však, že rovnaký postup použije každá banka alebo pri každom type príjmu. NBS ako príklady dokladovania príjmu uvádza potvrdenie od zamestnávateľa, výpis z účtu, daňové priznanie, potvrdenie o sociálnych dávkach alebo priame overenie v Sociálnej poisťovni.
Pred podaním žiadosti si overte aj vlastné zdroje a maximálnu možnú splátku. Pomôcť môže hypotéka podľa príjmu alebo podrobnejší prehľad služby hypotekárny úver.
- Doklad totožnosti každého žiadateľa.
- Údaje o rodinnom stave a vyživovaných osobách.
- Súhlas s overením príjmu a záväzkov.
- Prehľad existujúcich úverov, kariet, leasingov a výživného.
- Doklady k nehnuteľnosti a účelu financovania podľa prípadu.
Aké doklady o príjme potrebujete ako zamestnanec, živnostník alebo konateľ?
Doklady o príjme sa líšia podľa toho, či ste zamestnanec, podnikateľ, konateľ, poberateľ dávky, prenajímateľ alebo pracujete v zahraničí. Zamestnanec môže potrebovať potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, výpisy z účtu alebo doklad o ročnom zúčtovaní dane. Ak banka vie príjem overiť v Sociálnej poisťovni a jej interné pravidlá to umožňujú, papierové potvrdenie nemusí byť potrebné. Overte si však, či banka vie takto overiť aj váš konkrétny pracovný pomer.
Pri SZČO banka zvyčajne posudzuje daňové priznanie, potvrdenie o podaní alebo zaplatení dane, účtovnú závierku či výpisy z účtu. Finančná správa uvádza, že podnikateľská fyzická osoba pri účtovníctve zostavuje účtovnú závierku a ukladá ju do registra účtovných závierok podľa príslušných pravidiel.
Pri spoločníkovi alebo konateľovi s. r. o. môže banka skúmať mzdu, podiely na zisku, výsledky spoločnosti, účtovné výkazy, daňové priznanie firmy a pohyby na účte. Neplatí, že peniaze na firemnom účte sú automaticky osobným príjmom konateľa.
Pri príjme zo zahraničia sa často vyžaduje pracovná zmluva, potvrdenie od zamestnávateľa, výpisy z účtu a doklady preložené alebo doplnené podľa požiadaviek banky. Banka môže posudzovať aj menu príjmu, stabilitu zamestnania a krajinu, z ktorej príjem pochádza.
Pri prenájme, dôchodku alebo rodičovskom príspevku sa pripravte na nájomnú zmluvu, výpisy z účtu, rozhodnutie o priznaní dôchodku alebo potvrdenie o dávke. Ak časť príjmu banka uzná iba vo svojom výpočte, môže si vyžiadať aj ďalšie podklady.
Ak ste živnostník, podrobnejšie požiadavky si porovnajte so stránkou hypotéka pre živnostníkov. Pri príjme zo spoločnosti môže byť relevantná aj hypotéka pre s. r. o..
- Zamestnanec: potvrdenie o príjme, výpisy alebo elektronické overenie.
- SZČO: daňové priznanie, účtovná závierka, potvrdenia a prípadné výpisy.
- Konateľ alebo spoločník: osobný príjem aj ekonomické doklady spoločnosti.
- Príjem zo zahraničia: pracovná zmluva, potvrdenia, výpisy a prípadné preklady.
- Prenájom, dôchodok alebo dávka: zmluvy, rozhodnutia a doklady o pravidelnom prijímaní.
| Typ príjmu | Typické podklady | Čo môže banka doplniť |
|---|---|---|
| Zamestnanie | Potvrdenie, výpisy alebo overenie v Sociálnej poisťovni | Pracovná zmluva, skúšobná doba, variabilná mzda |
| SZČO | Daňové priznanie a účtovné doklady | Výpisy, potvrdenia o nedoplatkoch, obdobie podnikania |
| s. r. o. | Mzda, výkazy a daňové doklady firmy | Výsledky spoločnosti, podiely na zisku, výpisy |
| Zahraničie alebo prenájom | Zmluva, potvrdenie a výpisy | Preklady, história príjmu, spôsob akceptácie príjmu |
Samotné tvrdenie o výške príjmu banka spravidla nemôže použiť ako jediný dôkaz. Príjem musí byť doložený alebo overený nezávislým zdrojom podľa pravidiel banky a NBS.
Aké doklady k nehnuteľnosti a účelu hypotéky musíte doložiť?
Pri účelovej hypotéke banka potrebuje doklady o nehnuteľnosti, jej hodnote a účele, na ktorý chcete peniaze použiť. Pri kúpe bytu alebo domu ide najmä o kúpnu alebo budúcu kúpnu zmluvu, údaje z listu vlastníctva a znalecké ocenenie, ak ho banka vyžaduje. List vlastníctva preukazuje vlastnícke vzťahy a obsahuje údaje o nehnuteľnosti, vlastníkoch aj ťarchách.
Pri výstavbe môže banka požadovať stavebné povolenie alebo rozhodnutie o stavebnom zámere, projekt, rozpočet, geometrický plán a zmluvu o dielo, ak stavbu realizuje dodávateľ. Pri postupnom čerpaní sa môžu neskôr vyžadovať aj doklady o priebehu stavby.
Pri rekonštrukcii si pripravte rozpočet, prípadne projekt, zmluvu s dodávateľom alebo faktúry podľa rozsahu prác a pravidiel banky. Pri menšej rekonštrukcii sa požiadavky môžu líšiť od financovania väčšej stavebnej úpravy.
Pri refinancovaní banka potrebuje dokumenty k existujúcemu úveru, najmä zmluvu alebo potvrdenie o zostatku, a údaje k nehnuteľnosti, ktorá zostáva alebo bude slúžiť ako zábezpeka. Praktické možnosti nájdete na stránke refinancovanie hypotéky.
Pri bezúčelovej hypotéke sa účel použitia spravidla nedokladá, ale stále treba doložiť nehnuteľnosť, ktorou sa úver zabezpečí, a jej hodnotu. Rozdiel medzi účelovým a bezúčelovým financovaním vysvetľuje bezúčelová hypotéka.
NBS uvádza, že pri úvere na bývanie zabezpečenom nehnuteľnosťou musí veriteľ zabezpečiť obozretné posúdenie hodnoty založenej nehnuteľnosti oceňovateľom podľa osobitných pravidiel.
| Účel úveru | Typické doklady |
|---|---|
| Kúpa | Kúpna zmluva, list vlastníctva, znalecký posudok alebo ocenenie |
| Výstavba | Stavebné povolenie alebo rozhodnutie, projekt, rozpočet, prípadne zmluva o dielo |
| Rekonštrukcia | Rozpočet, projekt, zmluvy s dodávateľmi alebo faktúry podľa banky |
| Refinancovanie | Úverová zmluva, potvrdenie o zostatku, údaje k založenej nehnuteľnosti |
| Bezúčelová hypotéka | Doklady k založenej nehnuteľnosti a jej oceneniu; účel sa spravidla nedokladá |
Pozrite si vlastníkov, parcelné čísla, druh nehnuteľnosti a časť C s ťarchami. Rozdiel medzi listom vlastníctva a kúpnou zmluvou môže vyvolať ďalšie otázky banky.
Potrebujete doklady aj za spoludlžníka, manžela alebo ručiteľa?
Áno, banka si spravidla vyžiada doklady od každej osoby, ktorá vstupuje do úveru, ručí zaň alebo poskytuje nehnuteľnosť do zálohy. Spoludlžník sa posudzuje ako samostatný účastník úveru. Pripraví si doklad totožnosti, doklady o príjme, údaje o záväzkoch a podľa situácie aj dokumenty k pobytu, rodinnému stavu alebo podnikaniu.
Pri manželoch treba zohľadniť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Občiansky zákonník upravuje, čo do BSM patrí, preto banka môže požadovať doklady a podpisy oboch manželov aj vtedy, keď je žiadateľom iba jeden z nich.
Ak nehnuteľnosť vlastní iná osoba, napríklad rodič, banka si vyžiada jej identifikačné doklady a dokumenty potrebné na zriadenie záložného práva. Takáto osoba nemusí byť zároveň spoludlžníkom, ale jej účasť je potrebná pri zabezpečení úveru.
Pojem ručiteľ sa pri hypotékach nepoužíva v každej banke rovnako. Rozhodujúce je, v akej právnej pozícii osoba vystupuje — či je spoludlžníkom, záložcom alebo iným účastníkom dokumentácie.
- doklad totožnosti každej osoby v úverovom vzťahu,
- doklady o príjme a záväzkoch spoludlžníka,
- doklady o vlastníctve nehnuteľnosti od záložcu,
- sobášny list alebo ďalšie dokumenty k BSM, ak ich banka vyžiada,
- podpisy účastníkov na úverovej a záložnej dokumentácii.
- Príjem spoludlžníka môže vstúpiť do posúdenia schopnosti splácať úver.
- Spoločná žiadosť môže lepšie zohľadniť príjem domácnosti.
- Každý ďalší účastník znamená ďalšie doklady a overovanie záväzkov.
- Problém v príjme alebo záväzkoch jedného účastníka môže ovplyvniť celú žiadosť.
Ako si pripraviť doklady k hypotéke krok za krokom?
Najpraktickejšie je pripraviť dokumenty v poradí od overenia vašej bonity cez kontrolu nehnuteľnosti až po podpis úverových a záložných dokumentov. Začnite tým, že si spíšete všetkých žiadateľov, ich príjmy, existujúce záväzky a účel úveru. Pri tejto kontrole sa hodí ako zistiť, či dostanem hypotéku, aby ste neobjednávali znalecký posudok alebo iné dokumenty skôr, než poznáte svoje možnosti.
Banka následne overí príjem, výdavky a záväzky. Pri posudzovaní schopnosti splácať musí pracovať s aktuálnymi informáciami a overeným príjmom; príslušné pravidlá upravuje zákon o úveroch na bývanie a opatrenia NBS.
Po výbere nehnuteľnosti skontrolujte list vlastníctva, vlastníkov, ťarchy a súlad údajov s kúpnou zmluvou. Znalecké ocenenie objednajte až po overení, aký typ posudku alebo ocenenia konkrétna banka akceptuje.
Nakoniec banka pripraví úverovú zmluvu, záložnú zmluvu a podklady k čerpaniu. Pred čerpaním môže byť potrebné doložiť poistenie nehnuteľnosti, návrh na vklad záložného práva alebo ďalšie dokumenty podľa podmienok úveru.
- Spíšte všetkých žiadateľov, príjmy, záväzky a účel úveru.
- Overte si predbežnú bonitu a požiadavky vybranej banky.
- Pripravte doklady o príjme a vysvetlite neštandardné príjmy.
- Skontrolujte list vlastníctva a právny stav nehnuteľnosti.
- Doložte účel úveru, znalecké ocenenie a ďalšie podklady.
- Skontrolujte podmienky podpisu, záložného práva a čerpania.
- Finančná situáciaSpíšte príjmy, výdavky a všetky záväzky žiadateľov.
- Typ príjmuZistite, či banka potrebuje potvrdenie, výpisy, daňové priznanie alebo iné doklady.
- NehnuteľnosťOverte list vlastníctva, vlastníkov, ťarchy a hodnotu nehnuteľnosti.
- Účel úveruPripravte kúpnu zmluvu, rozpočet, stavebné povolenie alebo doklady k refinancovaniu.
- Podpis a čerpanieDoložte dokumenty vyžadované bankou k úverovej zmluve, zálohu a čerpaniu.
Modelový príklad: aké doklady môže potrebovať pár pri kúpe bytu?
Pár so zamestnaneckými príjmami, ktorý kupuje byt do osobného vlastníctva, môže potrebovať základné osobné, príjmové a kúpne dokumenty. Modelový príklad: Partneri Lucia a Peter kupujú byt a obaja žiadajú o hypotéku. Obaja sú zamestnanci, nemajú príjem zo zahraničia ani podnikanie a kupovaný byt má byť zároveň financovanou aj založenou nehnuteľnosťou.
Základný balík môže obsahovať občianske preukazy oboch žiadateľov, súhlas s overením príjmu, informácie o existujúcich úveroch, kúpnu zmluvu alebo návrh jej znenia, údaje z listu vlastníctva a znalecké ocenenie podľa požiadavky banky.
Ak banka vie príjem oboch overiť elektronicky, potvrdenia od zamestnávateľa nemusia byť potrebné. Ak má Peter bonusy, krátko pracuje u nového zamestnávateľa alebo časť príjmu tvorí odmena, banka si môže vyžiadať potvrdenie, výpisy alebo pracovnú zmluvu.
Zoznam sa zmení, ak je jedným zo žiadateľov živnostník, ak sa zakladá iná nehnuteľnosť, ak byt kupuje iba jeden z partnerov alebo ak ide o manželov a treba riešiť BSM. Čísla v tomto príklade sú ilustračné a nejde o prísľub schválenia úveru.
- občianske preukazy Lucie a Petra,
- súhlasy na overenie príjmu a záväzkov,
- kúpna zmluva alebo návrh kúpnej zmluvy,
- list vlastníctva a znalecké ocenenie podľa banky,
- doklady k existujúcim úverom, ak ich pár má,
- doplňujúce potvrdenia pri bonusoch, novej práci alebo inom príjme.
| Situácia páru | Možné doplnenie |
|---|---|
| Obaja stabilní zamestnanci | Elektronické overenie príjmu alebo potvrdenie |
| Jeden nový zamestnanec | Pracovná zmluva a potvrdenie o príjme |
| Jeden živnostník | Daňové priznanie a účtovné doklady |
| Manželia | Doklady a podpisy súvisiace s BSM |
| Založená iná nehnuteľnosť | Doklady vlastníka a ocenenie tejto nehnuteľnosti |
Najprv si vyžiadajte zoznam dokumentov od konkrétnej banky. Až potom objednajte posudok a pripravujte dokumenty s obmedzenou platnosťou.
Kedy sa oplatí pripraviť doklady vopred a kedy nie?
Doklady sa oplatí pripraviť vopred najmä pri zložitejšom príjme alebo nehnuteľnosti, no dokumenty s krátkou platnosťou je lepšie objednať až po výbere banky. Pri jednoduchom prípade zamestnanca s pravidelným príjmom stačí často pripraviť občiansky preukaz, prehľad záväzkov a základné údaje o nehnuteľnosti. Banka si niektoré údaje overí sama.
Predbežná kontrola má väčšiu hodnotu pri SZČO, príjme zo zahraničia, prenájme, viacerých úveroch, rozostavanej nehnuteľnosti alebo neštandardnom právnom stave. Vtedy môže skoré preverenie odhaliť, že banka potrebuje ďalšie obdobie podnikania, iné ocenenie alebo doplňujúce listiny.
Naopak, znalecký posudok, potvrdenie o zostatku úveru či niektoré výpisy si neobjednávajte automaticky s veľkým predstihom. Požadovaná platnosť a forma sa medzi bankami líšia, čo potvrdzujú aj rozdielne verejné požiadavky bánk na vek znaleckého posudku.
Ak si nie ste istí, či je pre vás vhodnejšia banka alebo sprostredkovanie ponúk, prečítajte si hypotekárny poradca alebo banka. Pri existujúcom spotrebnom úvere môže byť dôležité porovnať aj možnosti spotrebného úveru, nie však bez zohľadnenia celkových nákladov a schopnosti splácať.
- Vopred si pripravte doklady pri podnikaní, zahraničnom príjme a viacerých záväzkoch.
- Pri neštandardnej nehnuteľnosti si nechajte skontrolovať právny stav ešte pred podpisom zmluvy.
- Posudok a potvrdenia s obmedzenou platnosťou objednávajte až podľa požiadaviek banky.
- Pri viacerých bankách si veďte zoznam, ktorá banka požaduje ktorý dokument.
- Skorá kontrola odhalí chýbajúce doklady pri zložitejšom prípade.
- Budete lepšie pripravení na rokovanie o financovaní.
- Niektoré dokumenty môžu byť pri podaní už neaktuálne.
- Zbytočne môžete zaplatiť za posudok alebo výpis, ktorý banka neakceptuje.
Aké chyby pri dokladoch k hypotéke najčastejšie predlžujú schvaľovanie?
Schvaľovanie najčastejšie spomaľujú neúplné alebo neaktuálne doklady, rozdielne údaje a neuvedené záväzky. Skontrolujte, či sa meno, rodné číslo, adresa, parcelné číslo a údaje o vlastníkoch zhodujú vo všetkých dokumentoch. Rozdiel medzi kúpnou zmluvou a listom vlastníctva môže znamenať potrebu opravy alebo právneho vysvetlenia.
Častou chybou je aj neuvedený záväzok — napríklad kreditná karta s nevyužitým limitom, povolené prečerpanie, leasing alebo úver, ktorý spláca druhý žiadateľ. Banka tieto informácie preveruje a môže si vyžiadať ďalšie vysvetlenie.
Neodovzdávajte nečitateľné skeny, neúplné výpisy, dokumenty bez podpisov ani daňové priznanie bez súvisiacich príloh, ak ich banka požaduje. Pri podnikaní si overte, či banka chce iba priznanie alebo aj účtovné výkazy a potvrdenia.
Znalecký posudok neobjednávajte bez overenia požadovaného formátu, znalca a aktuálnosti. Banky môžu mať odlišné pravidlá; verejne dostupné podmienky bánk ukazujú, že požadovaný vek posudku sa môže líšiť podľa typu úveru.
Banka môže vyžiadať ďalšie dokumenty aj po podaní žiadosti. Nie je to automaticky zamietnutie; často ide o doplnenie informácie, ktorú potrebuje na overenie príjmu, záväzku, účelu alebo zábezpeky.
- Neaktuálny alebo neúplný doklad.
- Rozdielne osobné údaje v zmluvách a registroch.
- Neuvedené úvery, kreditné karty alebo povolené prečerpanie.
- Chýbajúce podpisy, prílohy alebo strany dokumentu.
- Nesúlad medzi listom vlastníctva, kúpnou zmluvou a znaleckým posudkom.
- Nesprávne doklady k príjmu alebo chýbajúce účtovné výkazy.
- Príliš skoré objednanie dokumentu s obmedzenou platnosťou.
- Dokumenty sú čitateľné a obsahujú všetky strany.
- Mená, adresy a identifikačné údaje sa zhodujú.
- Sú uvedené všetky úvery, karty, leasingy a limity.
- Kúpna zmluva súhlasí s údajmi na liste vlastníctva.
- Znalecký posudok spĺňa požiadavky konkrétnej banky.
- Pri príjme z podnikania sú priložené požadované daňové a účtovné doklady.
Neviete, ktoré doklady sa týkajú práve vašej situácie?
Najviac dopĺňania vzniká pri podnikaní, príjme zo zahraničia, viacerých žiadateľoch, existujúcich úveroch alebo neštandardnej nehnuteľnosti. Svoju situáciu a zoznam podkladov si môžete prejsť s poradcom cez rezerváciu konzultácie.